Rincian biaya jual rumah 2026: pajak penjual, komisi agen, dan biaya akta
Daftar lengkap biaya saat menjual rumah di Indonesia per 2026, siapa yang menanggung, dasar hukumnya, dan cara memperkirakan totalnya sebelum deal.
Saat menjual rumah di Indonesia, penjual hampir selalu menanggung PPh final 2,5% dari harga pengalihan (PP 34/2016) dan, jika memakai jasa perantara, komisi agen properti yang menurut Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017 berada di rentang 2–5% dari nilai transaksi. Di luar dua pos besar itu ada biaya yang besarnya tergantung kesepakatan: bagian honor PPAT untuk Akta Jual Beli (AJB), biaya pengecekan sertifikat, tunggakan PBB, PPN atas jasa agen bila kantornya Pengusaha Kena Pajak, dan pelunasan KPR bila rumah belum lunas. Pembeli menanggung BPHTB serta biaya balik nama. Panduan ini memetakan semua pos itu dan mengarahkan Anda ke panduan rinci untuk masing-masing.
Peta biaya: penjual dan pembeli
Tabel berikut merangkum biaya yang muncul dalam jual beli rumah seken (rumah yang sudah pernah dimiliki), beserta dasar hukumnya.
| Biaya | Wajib ditanggung | Dasar hukum / sumber angka | Sifat besaran |
|---|---|---|---|
| PPh final pengalihan hak | Penjual | PP 34/2016 | 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan (umum) |
| Komisi agen properti | Biasanya penjual | Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017 Pasal 12 | 2–5% dari nilai transaksi, sesuai perjanjian |
| PPN atas jasa agen | Pengguna jasa (bila agen PKP) | UU PPN dan aturan turunannya | Dihitung dari komisi |
| BPHTB | Pembeli | UU 1/2022 (HKPD) dan perda | Paling tinggi 5% × (NPOP − NPOPTKP) |
| Honor PPAT (AJB) | Sesuai kesepakatan | PP 24/2016 Pasal 32 | Paling banyak 1% dari harga transaksi di akta |
| Honor notaris (PPJB, kuasa) | Sesuai kesepakatan | UU Jabatan Notaris Pasal 36 | Batas atas bertingkat menurut nilai objek |
| PNBP pendaftaran peralihan hak | Biasanya pembeli | PP 128/2015 | Dihitung dari nilai tanah per m² × luas |
| Pengecekan sertifikat | Sesuai kesepakatan | PP 128/2015 | Tarif layanan tetap kantor pertanahan |
| PBB-P2 tahun berjalan | Penjual (umumnya dilunasi sebelum AJB) | UU 1/2022 dan perda | Sesuai SPPT |
| Pelunasan KPR, penalti, roya | Penjual | Perjanjian kredit dan PP 128/2015 | Sesuai surat keterangan bank |
Kata "sesuai kesepakatan" penting: undang-undang menentukan siapa wajib pajak, tetapi siapa membayar honor PPAT atau biaya cek sertifikat adalah urusan perdata yang dirundingkan. Hal ini kami bahas dalam pembagian biaya penjual dan pembeli.
Pos 1: PPh final 2,5% penjual
PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final. Artinya, pajak ini tidak digabung dengan penghasilan lain dan tidak bisa dikurangkan dengan harga beli dulu. Anda menjual rumah lebih murah daripada harga beli pun, PPh final tetap 2,5% dari nilai pengalihan. Tarif 1% hanya berlaku untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dialihkan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya pengalihan properti, misalnya pengembang. Tarif 0% berlaku untuk pengalihan kepada pemerintah atau badan usaha milik negara/daerah dengan penugasan khusus.
PPh ini harus disetor sebelum AJB ditandatangani, dan sejak 1 Januari 2025 validasinya dilakukan melalui Coretax DJP. Detailnya ada di panduan PPh final jual rumah.
Pos 2: komisi agen properti
Bila Anda memakai agen, komisi biasanya menjadi biaya terbesar kedua. Pasal 12 Permendag 51/2017 menetapkan komisi jual beli paling rendah 2% dan paling tinggi 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa. Yang sering dilupakan: komisi bisa ditagih belum termasuk PPN, dan agen eksklusif kadang mensyaratkan komisi tetap dibayar walau Anda menemukan pembeli sendiri. Baca komisi agen properti menurut Permendag 51/2017 dan bandingkan cara pemasaran di jual sendiri vs agen eksklusif vs open listing.
Pos 3: PPAT, notaris, dan kantor pertanahan
Peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT. Honor PPAT paling banyak 1% dari harga transaksi di akta, tetapi angka nyata dirundingkan dan sering jauh di bawah batas atas. Jika pembayaran bertahap, para pihak biasanya membuat PPJB di hadapan notaris lebih dulu. Setelah AJB, PPAT mendaftarkan peralihan ke kantor pertanahan dan membayar PNBP. Lihat biaya PPAT dan notaris serta biaya balik nama di BPN.
Pos 4: biaya yang tidak terlihat
- Tunggakan PBB-P2. PPAT dan Bapenda umumnya meminta SPPT dan bukti lunas. Tunggakan beberapa tahun bisa mengejutkan.
- Pelunasan KPR. Sisa pokok, bunga berjalan, penalti pelunasan dipercepat, dan biaya roya. Lihat jual rumah yang masih KPR.
- Perbaikan ringan dan pemasaran. Cat, kebersihan, foto, atau iklan berbayar bila menjual sendiri.
- Tagihan berjalan. Listrik, air, iuran pengelola lingkungan sampai tanggal serah terima.
Contoh ilustratif: rumah Rp1,2 miliar
Contoh ini memakai angka ilustratif, bukan harga pasar.
- PPh final: 2,5% × Rp1.200.000.000 = Rp30.000.000.
- Komisi agen 2,5%: Rp30.000.000; PPN jasa bila agen PKP: 12% × 11/12 × Rp30.000.000 = Rp3.300.000.
- Setengah honor PPAT yang disepakati (misal honor total Rp12.000.000): Rp6.000.000.
- Biaya kecil lain (salinan dokumen, materai, cek sertifikat): misal Rp500.000.
Total biaya penjual = Rp30.000.000 + Rp30.000.000 + Rp3.300.000 + Rp6.000.000 + Rp500.000 = Rp69.800.000, atau sekitar 5,8% dari harga. Tanpa agen, totalnya turun menjadi Rp36.500.000. Masukkan angka Anda di kalkulator dana bersih dan lihat versi lengkap dengan KPR di simulasi biaya jual rumah.
Faktor yang membuat total biaya naik atau turun
- Harga di akta. Hampir semua pos dihitung dari harga, jadi menentukan harga dengan benar adalah langkah pertama. Lihat menentukan harga jual: NJOP, ZNT, appraisal.
- Status sertifikat. SHM yang bersih lebih cepat diproses; tanah girik atau sertifikat yang masih atas nama orang tua menambah tahapan dan biaya.
- Status perkawinan dan waris. Harta bersama memerlukan persetujuan pasangan; rumah warisan memerlukan dokumen waris.
- Lokasi. Tarif BPHTB dan NPOPTKP ditetapkan perda, sehingga beban pembeli berbeda antar daerah, yang memengaruhi daya tawar.
Kapan perlu bantuan profesional
Konsultasikan dengan PPAT atau konsultan pajak bila penjual adalah badan usaha, penjual berstatus WNA atau tinggal di luar negeri, rumah berdiri di atas tanah hak pakai atau HGB di atas HPL, ada beberapa ahli waris, atau terdapat sengketa batas. Untuk sengketa, gunakan advokat.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah penjual juga membayar BPHTB?
Tidak. BPHTB adalah pajak atas perolehan hak sehingga dibayar pembeli. Penjual membayar PPh final. Kesepakatan lain boleh dibuat, tetapi sebaiknya tertulis.
Apakah PPh final tetap dibayar bila rumah dijual rugi?
Ya. PPh final dihitung dari nilai pengalihan bruto, bukan dari keuntungan, sehingga tetap terutang walau harga jual lebih rendah dari harga beli, kecuali termasuk pengecualian dalam PP 34/2016.
Berapa persen total biaya jual rumah?
Tidak ada angka tetap. Dalam contoh ilustratif di atas, dengan agen 2,5% dan tanpa KPR, totalnya sekitar 5,8% dari harga. Tanpa agen, sekitar 3%.
Sumber resmi
- JDIH BPK — teks PP 34/2016, PP 24/2016, PP 128/2015, UU 1/2022
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh final pengalihan hak dan Coretax
- Kementerian ATR/BPN — layanan pertanahan dan tarif PNBP
- Kementerian Perdagangan — pengaturan perusahaan perantara perdagangan properti
