Berapa komisi agen properti? Aturan 2–5% Permendag 51/2017 dan praktiknya

Komisi agen properti untuk jual beli rumah di Indonesia diatur dalam Pasal 12 Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti: perusahaan perantara berhak atas komisi paling rendah 2% dan paling tinggi 5% dari nilai transaksi, disesuaikan dengan lingkup jasa yang diberikan. Untuk jasa sewa, rentangnya 5% sampai 8%. Angka pasti, siapa yang membayar, dan kapan komisi jatuh tempo ditetapkan dalam perjanjian tertulis antara Anda dan kantor agen. Panduan ini menjelaskan cara membaca aturan itu dan menghitung komisi yang wajar untuk situasi Anda.

Panduan ini bagian dari rincian biaya jual rumah.

Siapa yang disebut "perusahaan perantara perdagangan properti"

Permendag 51/2017 memakai istilah P4 (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti), yaitu badan usaha yang kegiatannya menjadi perantara jual beli dan/atau sewa properti. Beberapa poin penting dari kerangka aturannya:

• P4 wajib memiliki perizinan berusaha. Dulu dikenal sebagai SIU-P4; kini perizinan berusaha diterbitkan melalui sistem OSS berdasarkan PP 28/2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, yang sejak 5 Juni 2025 menggantikan PP 5/2021.
• Tenaga ahli atau broker di P4 diharapkan memiliki sertifikat kompetensi di bidang perantara properti.
• Hak atas komisi muncul dari jasa yang diberikan kepada pengguna jasa, yaitu pihak yang menandatangani perjanjian dengan P4.

Agen perorangan yang bekerja tanpa badan usaha (sering disebut makelar) tetap ada di lapangan. Perjanjian dengan mereka sah sebagai perjanjian perdata, tetapi Anda kehilangan perlindungan administratif seperti pengawasan perizinan. Itu salah satu alasan untuk memeriksa legalitas kantor agen sebelum menandatangani.

Rentang komisi dan arti "lingkup jasa"

"Disesuaikan dengan lingkup jasa" berarti persentase seharusnya mencerminkan pekerjaan yang benar-benar dilakukan. Agen yang hanya memasang iklan di portal punya posisi tawar berbeda dibanding agen eksklusif yang menangani pemasaran, pemeriksaan calon pembeli, dan pengurusan berkas sampai AJB. Rentang ini juga tidak membagi tarif menurut harga rumah; tabel komisi bertingkat yang beredar di internet bukan bagian dari teks peraturan, jadi perlakukan sebagai praktik pasar yang bisa dirundingkan.

Cara menghitung komisi: contoh ilustratif

Misalkan rumah terjual Rp850.000.000 dan perjanjian menyebut komisi 3% belum termasuk PPN.

1. Komisi: 3% × Rp850.000.000 = Rp25.500.000.
2. Bila kantor agen PKP, PPN dihitung dengan DPP nilai lain 11/12: 11/12 × Rp25.500.000 = Rp23.375.000; PPN 12% × Rp23.375.000 = Rp2.805.000.
3. Total dibayar ke agen: Rp25.500.000 + Rp2.805.000 = Rp28.305.000.

Jika perjanjian berbunyi "komisi 3% sudah termasuk PPN", Anda cukup membayar Rp25.500.000. Selisih satu kalimat ini hampir Rp3 juta. Coba dengan angka Anda di kalkulator komisi agen, dan baca cara menghitung pembagian komisi antaragen di hitung komisi agen, PPN, dan co-broke.

Kapan komisi jatuh tempo

Peraturan tidak menetapkan satu titik waktu yang seragam; perjanjian menentukannya. Pilihan yang umum:

• Saat AJB ditandatangani. Paling aman bagi penjual karena transaksi sudah final.
• Saat uang muka atau tanda jadi diterima. Berisiko jika pembeli kemudian batal; tanyakan apakah komisi dikembalikan.
• Bertahap sesuai pembayaran pembeli. Cocok untuk PPJB dengan cicilan bertahap.

Tuliskan juga apa yang terjadi bila transaksi batal setelah tanda jadi, misalnya pembeli gagal KPR. Banyak sengketa komisi berawal dari klausul ini; lihat sengketa komisi agen properti.

Siapa yang membayar: penjual, pembeli, atau keduanya

Dalam praktik rumah seken, komisi biasanya dibayar penjual kepada agen yang ia tunjuk. Bila pembeli juga memakai agen, kedua agen sering berbagi satu komisi dari penjual (co-broke). Masalah muncul ketika pembeli juga ditagih komisi tanpa memahaminya sejak awal. Pastikan dokumen tertulis menyebut:

• pihak yang membayar komisi dan persentasenya;
• apakah komisi dibagi dengan agen lain;
• bahwa tidak ada biaya tambahan di luar yang tertulis.

Hal yang wajib tertulis dalam perjanjian

Panduan perjanjian jasa agen properti membahas setiap klausul dengan contoh kalimat yang aman dalam bahasa sederhana.

Bila rumah disewakan dulu: komisi 5–8%

Sebagian pemilik memilih menyewakan rumah sambil menunggu harga yang tepat. Untuk jasa sewa, Permendag 51/2017 menetapkan komisi 5–8% dari nilai transaksi sewa. Contoh ilustratif: sewa Rp60.000.000 per tahun untuk dua tahun, nilai transaksi Rp120.000.000. Komisi 5% = Rp6.000.000; komisi 8% = Rp9.600.000. Perhatikan apakah komisi dihitung dari seluruh masa sewa atau per tahun, dan apakah perpanjangan sewa memicu komisi baru. Bila kemudian penyewa ingin membeli rumah itu, tentukan sejak awal apakah agen sewa berhak atas komisi jual beli.

Kapan perlu konsultasi

Bila agen menagih komisi di luar rentang 2–5% untuk jual beli, menolak membuat perjanjian tertulis, atau meminta sertifikat asli dititipkan kepadanya, pertimbangkan untuk berhenti dan berkonsultasi. Untuk sengketa nilai besar, advokat dapat menilai kekuatan perjanjian Anda.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah komisi di bawah 2%?

Permendag 51/2017 menyebut batas bawah 2% bagi P4. Dalam praktik, ada tawaran di bawah itu atau komisi berbentuk nominal tetap. Pastikan Anda memahami lingkup jasa yang hilang dan tuliskan kesepakatan dengan jelas.

Apakah komisi dihitung dari harga di akta atau harga deal?

Tergantung perjanjian. Karena harga di akta harus sama dengan harga sebenarnya, keduanya semestinya sama. Bila agen menyarankan harga akta berbeda, itu tanda bahaya.

Apakah agen boleh meminta uang di muka?

Tidak ada larangan umum, tetapi biaya di muka harus tertulis jelas: untuk apa, apakah dipotong dari komisi, dan apakah dikembalikan bila rumah tidak terjual.

Sumber resmi

• JDIH BPK — teks Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017 dan PP 28/2025
• Kementerian Perdagangan — pengaturan dan pembinaan usaha perantara properti
• OSS — perizinan berusaha kantor agen
• Direktorat Jenderal Pajak — ketentuan PPN atas jasa