Cara menghitung komisi agen properti: PPN jasa, co-broke, dan komisi nominal tetap
Contoh hitungan komisi agen properti dengan PPN termasuk atau belum termasuk, pembagian co-broke antara agen penjual dan pembeli, serta komisi nominal tetap.
Komisi agen dihitung dengan persentase yang disepakati × harga transaksi. Dua hal yang sering membuat angkanya berubah adalah PPN atas jasa bila kantor agen Pengusaha Kena Pajak, dan co-broke ketika komisi dibagi antara agen penjual dan agen pembeli. Rumus praktis PPN sejak 2025 untuk jasa seperti ini adalah 12% × 11/12 × komisi, yang setara 11% dari komisi. Bila perjanjian menyebut komisi "sudah termasuk PPN", Anda tidak membayar tambahan. Panduan ini memberi contoh hitungan untuk setiap variasi agar Anda bisa memeriksa tagihan agen.
Panduan ini bagian dari simulasi biaya jual rumah. Dasar hukum komisi dibahas di komisi agen menurut Permendag 51/2017.
Variasi 1: komisi belum termasuk PPN
Harga deal Rp1.500.000.000, komisi 2,5% belum termasuk PPN, kantor agen PKP.
- Komisi: 2,5% × Rp1.500.000.000 = Rp37.500.000.
- DPP nilai lain: 11/12 × Rp37.500.000 = Rp34.375.000.
- PPN: 12% × Rp34.375.000 = Rp4.125.000.
- Total dibayar: Rp37.500.000 + Rp4.125.000 = Rp41.625.000.
Di kalkulator komisi agen, isi 2,5% di kolom persen dan Rp4.125.000 di kolom biaya tetap.
Variasi 2: komisi sudah termasuk PPN
Dengan harga dan persentase yang sama tetapi "sudah termasuk PPN", total yang dibayar penjual adalah Rp37.500.000. Bagi agen, komisi bersih sebelum pajaknya sendiri menjadi lebih kecil. Ini sah dan merupakan hasil negosiasi.
Cara membedakan: lihat kata "termasuk" atau "belum termasuk" pada perjanjian dan faktur. Bila tidak tertulis, tanyakan sebelum menandatangani, bukan setelah AJB.
Variasi 3: agen bukan PKP
Kantor agen yang tidak dikukuhkan sebagai PKP tidak memungut PPN. Total dibayar sama dengan komisinya. Anda dapat meminta keterangan status PKP kantor agen; faktur pajak hanya dapat diterbitkan oleh PKP.
Variasi 4: co-broke dengan agen pembeli
Co-broke artinya agen penjual bekerja sama dengan agen yang membawa pembeli. Ada dua skema yang umum.
| Skema | Siapa membayar | Contoh harga Rp1,5 miliar |
|---|---|---|
| Satu komisi dibagi | Penjual membayar 2,5% ke agennya; agen penjual membagi ke agen pembeli sesuai kesepakatan antaragen | Penjual: Rp37.500.000 (+PPN bila belum termasuk). Pembagian 50:50 berarti masing-masing agen Rp18.750.000 |
| Dua komisi terpisah | Penjual membayar agennya; pembeli membayar agennya | Penjual 2,5%, pembeli misal 1% = Rp15.000.000 dibayar pembeli |
Skema pertama lebih umum dalam pasar rumah seken. Masalah muncul bila pembeli tidak tahu bahwa ia juga diminta komisi, atau penjual diminta membayar dua kali. Tuliskan di perjanjian: "komisi sebesar … adalah satu-satunya imbalan jasa yang dibayar penjual, termasuk bila terjadi kerja sama dengan agen lain".
Variasi 5: komisi nominal tetap
Kadang penjual dan agen menyepakati komisi nominal, misalnya Rp25.000.000 untuk rumah yang dipasarkan Rp1.000.000.000–Rp1.100.000.000. Untuk membandingkan dengan rentang Permendag 51/2017:
- Pada Rp1.000.000.000: Rp25.000.000 ÷ Rp1.000.000.000 = 2,5%.
- Pada Rp1.100.000.000: Rp25.000.000 ÷ Rp1.100.000.000 ≈ 2,27%.
Nominal tetap memudahkan perencanaan, tetapi pastikan tertulis apakah berlaku pada harga berapa pun.
Variasi 6: komisi atas kelebihan harga
Sebagian penjual menawarkan "harga net" kepada agen: misalnya penjual ingin menerima Rp1.000.000.000 dan agen boleh mengambil kelebihannya. Skema ini berisiko karena:
- harga di akta harus harga sebenarnya, sehingga PPh penjual dihitung dari harga total termasuk kelebihan;
- penjual tidak mengetahui harga yang ditawarkan ke pembeli;
- dapat memicu sengketa bila pembeli merasa dibohongi.
Bila harga deal Rp1.080.000.000, PPh penjual 2,5% × Rp1.080.000.000 = Rp27.000.000, bukan dari Rp1.000.000.000. Lebih aman memakai persentase atau nominal yang jelas.
Memeriksa tagihan agen: daftar singkat
- Persentase dan dasar harga sesuai perjanjian.
- PPN hanya ditagih bila belum termasuk dan agen PKP, disertai faktur.
- Tidak ada biaya pemasaran tambahan yang tidak tertulis.
- Tagihan dibuat atas nama kantor agen, dan pembayaran ditransfer ke rekening atas nama kantor tersebut.
Klausul lain yang perlu diperiksa ada di perjanjian jasa agen properti, dan pengaruh komisi terhadap pembagian biaya dengan pembeli ada di pembagian biaya penjual dan pembeli.
Membandingkan tiga penawaran agen secara adil
Penawaran agen sering sulit dibandingkan karena formatnya berbeda. Ubah semuanya ke satu angka: total yang Anda bayar pada harga deal yang realistis, lalu catat lingkup jasanya. Contoh ilustratif untuk harga deal Rp1.200.000.000:
| Penawaran | Ketentuan | Hitungan | Total dibayar |
|---|---|---|---|
| Agen A | 2% belum PPN, open listing | Rp24.000.000 + (11% × Rp24.000.000 = Rp2.640.000) | Rp26.640.000 |
| Agen B | 2,5% sudah PPN, eksklusif 3 bulan | 2,5% × Rp1.200.000.000 | Rp30.000.000 |
| Agen C | Nominal Rp27.500.000, bukan PKP, ditambah biaya foto Rp1.500.000 | Rp27.500.000 + Rp1.500.000 | Rp29.000.000 |
Di atas kertas, Agen A paling murah. Namun bila Agen B dengan pemasaran eksklusif diperkirakan menutup transaksi di harga Rp30.000.000 lebih tinggi, hasil Anda setelah komisi dan PPh justru lebih baik. Pada harga Rp1.230.000.000, komisi Agen B = 2,5% × Rp1.230.000.000 = Rp30.750.000, atau Rp4.110.000 lebih besar dari Agen A; tambahan PPh = 2,5% × Rp30.000.000 = Rp750.000. Selisih harga Rp30.000.000 − Rp4.110.000 − Rp750.000 masih menyisakan Rp25.140.000 untuk Anda. Kuncinya adalah asumsi harga, jadi mintalah setiap agen menjelaskan dasar perkiraan harganya dengan data pembanding, bukan hanya janji. Catat juga hal yang tidak berwujud angka: kecepatan respons, cara menyaring calon pembeli, dan apakah mereka bersedia membuat laporan aktivitas berkala.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah penjual harus memotong PPh atas komisi agen?
Penjual perorangan pada umumnya bukan pemotong pajak, sehingga tidak memotong PPh atas komisi. Agen menanggung pajak penghasilannya sendiri. Bila penjual adalah badan usaha, kewajiban pemotongan bisa berbeda; tanyakan konsultan pajak.
Mengapa PPN dihitung 11/12?
Sejak 2025, tarif PPN 12% dikenakan dengan dasar pengenaan nilai lain 11/12 untuk barang dan jasa yang bukan tergolong mewah, sehingga beban efektifnya 11%. Konfirmasikan perlakuan yang dipakai agen pada faktur pajaknya.
Bolehkah membayar komisi tunai?
Boleh secara perdata, tetapi transfer ke rekening kantor agen memberi bukti yang jauh lebih kuat bila terjadi sengketa.
Bagaimana bila harga akhirnya turun setelah iklan?
Komisi persentase otomatis mengikuti harga transaksi yang tercantum di AJB, sehingga ikut turun. Komisi nominal tetap tidak berubah kecuali perjanjian mengaturnya. Karena itu, untuk komisi nominal, sebaiknya tuliskan batas harga minimum tempat nominal itu berlaku, dan rumus pengganti bila harga jatuh di bawahnya, misalnya kembali ke persentase tertentu.
Sumber resmi
- Direktorat Jenderal Pajak — ketentuan PPN dan faktur pajak
- JDIH BPK — Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017
- Kementerian Perdagangan — usaha perantara perdagangan properti
