Simulasi biaya jual rumah: tiga contoh hitungan dana bersih dari Rp500 juta sampai Rp3 miliar
Tiga simulasi lengkap biaya jual rumah di Indonesia dengan PPh final, komisi agen, PPN jasa, honor PPAT, dan pelunasan KPR, dengan aritmetika yang bisa Anda ulangi.
Untuk mengetahui dana bersih dari penjualan rumah, kurangi harga deal dengan PPh final 2,5%, komisi agen (bila ada) beserta PPN jasanya, bagian honor PPAT dan biaya kecil yang Anda sepakati, lalu sisa KPR beserta penalti dan roya. Tiga simulasi di bawah memakai angka ilustratif untuk rumah Rp500 juta tanpa agen, rumah Rp1,2 miliar dengan agen dan sisa KPR, serta rumah Rp3 miliar dengan agen eksklusif dan co-broke. Setiap langkah ditulis lengkap agar bisa Anda ulangi dengan angka sendiri di kalkulator dana bersih.
Rumus dasar
Dana bersih = Harga deal − PPh final − (Komisi + PPN komisi) − Bagian honor PPAT/notaris − Biaya kecil − (Sisa pokok KPR + bunga berjalan + penalti + roya)
Catatan untuk semua simulasi:
- PPh final 2,5% sesuai PP 34/2016 (penjual perorangan, bukan pengecualian).
- Komisi dalam rentang 2–5% sesuai Permendag 51/2017; angka pasti dari perjanjian.
- PPN jasa agen dihitung 12% × 11/12 × komisi (efektif 11%) bila kantor agen PKP dan komisi belum termasuk PPN. Konfirmasikan pada faktur.
- Honor PPAT dan biaya kecil adalah contoh, bukan tarif pasar.
- BPHTB tidak dihitung karena kewajiban pembeli.
Simulasi 1: rumah Rp500 juta, jual sendiri, tanpa KPR
| Pos | Hitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| Harga deal | Rp500.000.000 | |
| PPh final | 2,5% × Rp500.000.000 | Rp12.500.000 |
| Komisi agen | tidak ada | Rp0 |
| Bagian honor PPAT | 50% dari contoh Rp5.000.000 | Rp2.500.000 |
| Iklan portal dan foto | contoh | Rp750.000 |
| Tunggakan PBB dua tahun | contoh dari SPPT | Rp1.200.000 |
| Total biaya | Rp16.950.000 | |
| Dana bersih | Rp500.000.000 − Rp16.950.000 | Rp483.050.000 |
Total biaya ≈ 3,4% dari harga. Bagian terbesar adalah PPh final.
Simulasi 2: rumah Rp1,2 miliar, agen 2,5%, masih KPR
| Pos | Hitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| Harga deal | Rp1.200.000.000 | |
| PPh final | 2,5% × Rp1.200.000.000 | Rp30.000.000 |
| Komisi agen | 2,5% × Rp1.200.000.000 | Rp30.000.000 |
| PPN komisi | 12% × 11/12 × Rp30.000.000 | Rp3.300.000 |
| Bagian honor PPAT | 50% dari contoh Rp12.000.000 | Rp6.000.000 |
| Biaya kecil (cek sertifikat, materai, salinan) | contoh | Rp500.000 |
| Sisa pokok KPR | dari surat keterangan bank (contoh) | Rp335.000.000 |
| Bunga berjalan + penalti pelunasan | contoh | Rp14.500.000 |
| Roya dan pengurusan | contoh | Rp500.000 |
| Total biaya penjualan | 30 + 30 + 3,3 + 6 + 0,5 juta | Rp69.800.000 |
| Total pelunasan KPR | 335 + 14,5 + 0,5 juta | Rp350.000.000 |
| Dana bersih | Rp1.200.000.000 − Rp69.800.000 − Rp350.000.000 | Rp780.200.000 |
Simulasi ini sama dengan nilai bawaan kalkulator: persen 5% (PPh + komisi), biaya tetap Rp9.800.000 (PPN komisi + honor + biaya kecil), dan pelunasan Rp350.000.000. Penalti pelunasan sangat bergantung perjanjian kredit Anda; urutan pelunasan dari dana pembeli dijelaskan di jual rumah yang masih KPR.
Simulasi 3: rumah Rp3 miliar, agen eksklusif 3%, co-broke
Agen eksklusif penjual menyepakati komisi 3% sudah termasuk PPN dan akan dibagi dengan agen pembeli dari komisi tersebut. Penjual tidak membayar tambahan untuk agen pembeli.
| Pos | Hitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| Harga deal | Rp3.000.000.000 | |
| PPh final | 2,5% × Rp3.000.000.000 | Rp75.000.000 |
| Komisi agen (termasuk PPN) | 3% × Rp3.000.000.000 | Rp90.000.000 |
| Bagian honor PPAT | 50% dari contoh Rp15.000.000 | Rp7.500.000 |
| Biaya kecil | contoh | Rp1.000.000 |
| Total biaya | Rp173.500.000 | |
| Dana bersih | Rp3.000.000.000 − Rp173.500.000 | Rp2.826.500.000 |
Total biaya ≈ 5,8%. Bila komisi 3% ternyata belum termasuk PPN, tambah 12% × 11/12 × Rp90.000.000 = Rp9.900.000. Pembagian komisi antaragen dibahas di hitung komisi agen, PPN, dan co-broke.
Membandingkan ketiga simulasi
| Simulasi | Total biaya penjualan | % dari harga | Pos terbesar |
|---|---|---|---|
| Rp500 juta, tanpa agen | Rp16.950.000 | 3,4% | PPh final |
| Rp1,2 miliar, agen 2,5% | Rp69.800.000 | 5,8% | PPh final dan komisi (setara) |
| Rp3 miliar, agen 3% termasuk PPN | Rp173.500.000 | 5,8% | Komisi |
Pola umumnya: tanpa agen, biaya penjual berkisar sekitar 3% ditambah pengeluaran kecil; dengan agen, sekitar 5–6% atau lebih, tergantung persentase komisi dan PPN. Sisa KPR tidak termasuk "biaya", tetapi sangat menentukan dana yang bisa Anda pakai untuk membeli rumah berikutnya.
Uji kepekaan: bagaimana dana bersih berubah
Dua variabel yang paling memengaruhi dana bersih adalah harga deal dan persentase komisi. Tabel berikut memakai rumah Simulasi 2 (sisa KPR dan penalti total Rp350.000.000, honor dan biaya kecil Rp6.500.000), dengan PPh 2,5% dan PPN komisi 11% efektif.
| Harga deal | Komisi 2% | Komisi 2,5% | Komisi 3% |
|---|---|---|---|
| Rp1.100.000.000 | Rp691.580.000 | Rp685.475.000 | Rp679.370.000 |
| Rp1.200.000.000 | Rp786.860.000 | Rp780.200.000 | Rp773.540.000 |
| Rp1.300.000.000 | Rp882.140.000 | Rp874.925.000 | Rp867.710.000 |
Contoh cara menghitung satu sel (Rp1.200.000.000, komisi 2%): PPh Rp30.000.000; komisi Rp24.000.000; PPN Rp2.640.000; honor dan biaya kecil Rp6.500.000; KPR Rp350.000.000. Dana bersih = Rp1.200.000.000 − Rp30.000.000 − Rp24.000.000 − Rp2.640.000 − Rp6.500.000 − Rp350.000.000 = Rp786.860.000. Sel Rp1.200.000.000 dengan komisi 2,5% sama dengan hasil Simulasi 2, yaitu Rp780.200.000.
Pelajaran dari tabel: setiap kenaikan harga Rp100.000.000 menambah dana bersih sekitar Rp94–95 juta, sedangkan setiap selisih komisi 0,5% pada harga Rp1,2 miliar bernilai sekitar Rp6,7 juta termasuk PPN. Artinya, negosiasi harga dengan pembeli biasanya lebih berpengaruh daripada menawar komisi, tetapi keduanya tetap layak dilakukan.
Langkah menyusun simulasi Anda sendiri
- Minta surat keterangan sisa pinjaman dan perhitungan penalti dari bank.
- Minta penawaran tertulis PPAT yang memisahkan honor dan PNBP.
- Baca perjanjian agen: persentase, sudah/belum PPN, dibagi atau tidak.
- Periksa SPPT PBB dan tunggakan.
- Sepakati dengan pembeli siapa membayar apa; lihat pembagian biaya penjual dan pembeli.
- Siapkan dokumen dengan checklist dokumen jual rumah dan periksa klausul agen dengan panduan perjanjian jasa agen.
- Untuk rumah warisan, tambahkan biaya dokumen waris; lihat jual rumah warisan.
Pertanyaan yang sering diajukan
Mengapa dana bersih saya lebih kecil dari perkiraan agen?
Perkiraan lisan sering tidak memasukkan PPN komisi, tunggakan PBB, atau penalti KPR. Mintalah rincian tertulis per pos.
Apakah biaya renovasi sebelum jual mengurangi PPh?
Tidak. PPh final dihitung dari nilai pengalihan bruto; biaya renovasi tidak dikurangkan.
Bagaimana jika pembeli ingin harga "bersih" untuk penjual?
Artinya pembeli menanggung sebagian biaya penjual. Tuliskan jelas pos mana yang ditanggung pembeli, karena kewajiban PPh tetap atas nama penjual.
Sumber resmi
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh final dan PPN jasa
- Kementerian ATR/BPN — biaya layanan pertanahan
- Otoritas Jasa Keuangan — perlindungan konsumen terkait pelunasan kredit
- JDIH BPK — PP 34/2016 dan Permendag 51/2017
