Membaca perjanjian jasa agen properti: klausul komisi, eksklusivitas, dan pembatalan

Perjanjian jasa agen properti yang baik menjawab lima hal secara tertulis: berapa komisi dan dari harga apa (sudah atau belum PPN), eksklusif atau tidak dan berapa lama, kapan komisi jatuh tempo, apa yang terjadi bila transaksi batal atau Anda menemukan pembeli sendiri, dan masa perlindungan setelah perjanjian berakhir. Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017 memberi rentang komisi jual beli 2–5%, tetapi detail-detail inilah yang menentukan berapa yang akhirnya Anda bayar dan apakah bisa timbul sengketa. Sebelum menandatangani, baca setiap klausul dengan daftar di bawah dan minta perubahan bila perlu.

Panduan ini bagian dari simulasi biaya jual rumah.

Klausul 1: besaran dan dasar komisi

Yang harus tertulis:

persentase atau nominal komisi;
dasar perhitungan: harga transaksi yang tercantum di AJB;
"sudah termasuk" atau "belum termasuk" PPN;
apakah komisi dibagi dengan agen lain (co-broke) dari jumlah yang sama.

Contoh rumusan aman: "Pihak Pertama membayar komisi sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari harga jual yang tercantum dalam Akta Jual Beli, sudah termasuk PPN, yang merupakan satu-satunya imbalan jasa termasuk bila Pihak Kedua bekerja sama dengan perantara lain."

Cara menghitung variasi PPN dan co-broke ada di hitung komisi agen, PPN, dan co-broke.

Klausul 2: eksklusivitas dan jangka waktu

Pilihan	Yang biasa diatur	Pertanyaan penting
Non-eksklusif (open listing)	Komisi hanya bila pembeli dibawa agen ini	Bagaimana membuktikan siapa yang membawa pembeli?
Eksklusif agen	Hanya agen ini yang memasarkan; penjual boleh menjual sendiri tanpa komisi	Apakah penjual benar-benar bebas komisi bila menemukan pembeli sendiri?
Eksklusif penuh	Komisi tetap dibayar walau pembeli ditemukan penjual	Apakah lingkup jasanya sebanding?

Jangka waktu eksklusivitas yang terlalu panjang mengunci Anda bila agen tidak aktif. Mintalah jangka waktu yang wajar menurut Anda, dengan opsi perpanjangan tertulis bila kinerjanya memuaskan, serta laporan aktivitas berkala (jumlah kunjungan, tanggapan calon pembeli).

Klausul 3: kapan komisi jatuh tempo

Pilihan paling aman bagi penjual adalah saat AJB ditandatangani dan harga sudah diterima. Bila agen meminta komisi saat tanda jadi, tambahkan:

"Apabila jual beli batal bukan karena kesalahan Pihak Pertama, komisi yang telah dibayar dikembalikan seluruhnya dalam waktu … hari."

Untuk PPJB dengan pembayaran bertahap, komisi dapat dibayar proporsional terhadap pembayaran yang diterima penjual.

Klausul 4: pembatalan dan uang tanda jadi

Tentukan nasib uang tanda jadi bila pembeli mundur atau KPR pembeli ditolak, dan apakah agen berhak atas bagian dari tanda jadi yang hangus. Banyak sengketa berawal dari sini; contohnya dibahas di sengketa komisi agen properti.

Klausul 5: masa perlindungan setelah perjanjian berakhir

Masa perlindungan berarti agen tetap berhak atas komisi bila calon pembeli yang pernah ia perkenalkan membeli rumah dalam waktu tertentu setelah perjanjian berakhir. Ini wajar untuk melindungi agen dari pembeli yang "menghindar". Agar adil:

batasi pada calon pembeli yang namanya tercatat tertulis saat perjanjian masih berlaku;
tetapkan jangka waktu yang jelas;
minta daftar nama itu diserahkan saat perjanjian berakhir.

Klausul tambahan yang perlu ada

Biaya pemasaran: termasuk komisi atau ditagih terpisah, dan batas atasnya.
Penyimpanan dokumen: agen hanya menerima fotokopi; sertifikat asli tidak dititipkan.
Kunci dan kunjungan: siapa memegang kunci, jadwal kunjungan, tanggung jawab bila ada kerusakan.
Data pribadi: penggunaan data dan foto rumah hanya untuk pemasaran, sesuai UU 27/2022 tentang Pelindungan Data Pribadi.
Penyelesaian sengketa: musyawarah, lalu pengadilan negeri atau arbitrase yang disepakati.

Tanda bahaya

Agen menolak perjanjian tertulis.
Agen meminta sertifikat asli "agar pembeli percaya".
Agen menyarankan harga di akta lebih rendah dari harga deal.
Komisi di luar rentang 2–5% tanpa penjelasan lingkup jasa.
Rekening pembayaran atas nama pribadi, bukan kantor, padahal agen mengaku dari perusahaan.

Cara menegosiasikan komisi: contoh ilustratif

Rumah Rp1.000.000.000, agen meminta 3% belum termasuk PPN, yaitu Rp30.000.000 + Rp3.300.000 = Rp33.300.000. Opsi yang bisa Anda tawarkan:

2,5% sudah termasuk PPN = Rp25.000.000 (selisih Rp8.300.000).
3% sudah termasuk PPN, tetapi agen eksklusif hanya tiga bulan = Rp30.000.000.
Komisi bertingkat: 2% bila terjual di bawah Rp1.000.000.000, 3% atas bagian harga di atas Rp1.000.000.000 sebagai insentif mengejar harga.

Untuk opsi 3, bila terjual Rp1.080.000.000: 2% × Rp1.000.000.000 + 3% × Rp80.000.000 = Rp20.000.000 + Rp2.400.000 = Rp22.400.000. Hitung variasi lain di kalkulator komisi agen, dan pastikan pembagian biaya dengan pembeli sudah jelas di pembagian biaya penjual dan pembeli.

Kewajiban penjual yang juga perlu Anda penuhi

Perjanjian agen berlaku dua arah. Agen yang bekerja dengan baik berhak mengharapkan penjual memenuhi beberapa hal, dan memahami ini membantu mencegah sengketa:

Informasi yang jujur. Sampaikan cacat yang Anda ketahui (rembesan, retak struktur, sengketa batas, tunggakan PBB). Informasi yang disembunyikan bisa membuat transaksi batal dan menimbulkan tuntutan dari pembeli.
Akses untuk kunjungan. Sepakati jadwal kunjungan yang wajar dan siapa yang mendampingi.
Tidak melewati agen. Bila calon pembeli bawaan agen menghubungi Anda langsung, arahkan kembali ke agen atau beri tahu agen secara tertulis.
Pemberitahuan perubahan. Bila harga atau ketersediaan rumah berubah, misalnya Anda memutuskan menyewakan, beri tahu agen secara tertulis.
Kelengkapan dokumen. Siapkan fotokopi dokumen yang dibutuhkan untuk pemasaran dan pemeriksaan bank pembeli.

Memenuhi kewajiban ini memperkuat posisi Anda bila suatu saat harus menolak tagihan yang tidak sesuai perjanjian. Simpan bukti bahwa Anda sudah memberi tahu agen, misalnya pesan tertulis, terutama saat mengakhiri perjanjian atau menolak calon pembeli tertentu.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian agen harus dibuat notaris?

Tidak wajib. Perjanjian di bawah tangan yang ditandatangani kedua pihak sah sebagai perjanjian perdata. Untuk nilai besar, legalisasi notaris dapat memperkuat pembuktian.

Bolehkah membatalkan perjanjian eksklusif sebelum waktunya?

Tergantung klausul pemutusan. Bila tidak diatur, bicarakan dengan agen dan tuangkan kesepakatan pemutusan secara tertulis.

Apakah agen boleh memasang rumah di banyak portal?

Boleh bila disepakati. Minta agar harga dan data seragam di semua iklan.

Sumber resmi

JDIH BPK — Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017, UU 27/2022
Kementerian Perdagangan — usaha perantara perdagangan properti
Badan Perlindungan Konsumen Nasional — perlindungan konsumen