Siapa bayar apa dalam jual beli rumah? Pembagian biaya penjual dan pembeli dengan contoh
Pembagian PPh final, BPHTB, honor PPAT, cek sertifikat, balik nama, PBB, dan komisi antara penjual dan pembeli rumah, plus tiga skema negosiasi dengan hitungan.
Secara hukum, penjual wajib membayar PPh final atas pengalihan hak (PP 34/2016) dan pembeli wajib membayar BPHTB atas perolehan hak (UU 1/2022 dan perda). Di luar dua pajak itu, pembagian biaya seperti honor PPAT, pengecekan sertifikat, balik nama, tunggakan PBB, dan komisi agen adalah kesepakatan perdata. Praktik yang lazim: penjual menanggung PPh, komisi agennya, tunggakan PBB, dan roya; pembeli menanggung BPHTB, balik nama, dan biaya KPR-nya; honor AJB dibagi dua atau ditanggung pembeli. Semua itu bisa diubah dalam negosiasi asalkan tertulis sejak tanda jadi. Panduan ini memberi tabel pembagian dan tiga skema dengan hitungan.
Panduan ini bagian dari simulasi biaya jual rumah.
Tabel pembagian yang lazim
| Biaya | Kewajiban hukum | Praktik lazim | Bisa dirundingkan? |
|---|---|---|---|
| PPh final 2,5% | Penjual | Penjual | Beban ekonomi bisa digeser lewat harga, wajib pajak tetap penjual |
| BPHTB | Pembeli | Pembeli | Beban ekonomi bisa digeser, wajib pajak tetap pembeli |
| Honor PPAT untuk AJB | Tidak ditentukan | Dibagi dua atau pembeli | Ya |
| Pengecekan sertifikat | Tidak ditentukan | Penjual | Ya |
| PNBP balik nama | Tidak ditentukan | Pembeli | Ya |
| Tunggakan PBB-P2 | Pemilik objek pada tahun terutang | Penjual melunasi sebelum AJB | Ya, PBB tahun berjalan sering dibagi pro rata |
| Komisi agen penjual | Pengguna jasa sesuai perjanjian | Penjual | Ya |
| Roya hak tanggungan | Debitur KPR lama | Penjual | Jarang |
| Biaya KPR pembeli (provisi, appraisal, APHT) | Debitur KPR baru | Pembeli | Jarang |
Memahami BPHTB agar bisa bernegosiasi
Walau BPHTB bukan kewajiban penjual, besarnya memengaruhi daya beli. UU 1/2022 menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5%, dengan rumus (NPOP − NPOPTKP) × tarif. NPOPTKP ditetapkan perda paling sedikit Rp80.000.000 untuk perolehan hak pertama wajib pajak di daerah itu, dan paling sedikit Rp300.000.000 untuk waris atau hibah wasiat dalam hubungan keluarga. Banyak daerah menetapkan angka berbeda, jadi cek perda setempat.
Contoh ilustratif: harga Rp1.200.000.000, tarif 5%, NPOPTKP Rp80.000.000. BPHTB = (Rp1.200.000.000 − Rp80.000.000) × 5% = Rp1.120.000.000 × 5% = Rp56.000.000.
Pembeli yang sudah pernah membeli properti di daerah yang sama mungkin tidak mendapat NPOPTKP lagi, sehingga BPHTB-nya Rp60.000.000. Mengetahui ini membantu Anda memahami mengapa pembeli meminta potongan.
Skema A: pembagian lazim
Harga Rp1.200.000.000; honor PPAT Rp12.000.000 dibagi dua; cek sertifikat Rp200.000 (contoh) oleh penjual; balik nama dan BPHTB oleh pembeli.
- Penjual: PPh Rp30.000.000 + honor Rp6.000.000 + cek sertifikat Rp200.000 = Rp36.200.000 (belum termasuk komisi).
- Pembeli: BPHTB Rp56.000.000 + honor Rp6.000.000 + balik nama (contoh) Rp1.500.000 = Rp63.500.000.
Skema B: harga "terima bersih" untuk penjual
Penjual ingin menerima Rp1.170.000.000 bersih setelah PPh dan semua biaya akta, sedangkan pembeli setuju menanggung honor PPAT penuh dan semua biaya kecil. Karena PPh dihitung dari harga di akta, harga yang dibutuhkan:
Harga × (1 − 2,5%) = Rp1.170.000.000 → Harga = Rp1.170.000.000 ÷ 0,975 = Rp1.200.000.000.
Jadi "terima bersih Rp1,17 miliar" setara harga akta Rp1,2 miliar dengan PPh tetap dibayar atas nama penjual. Ini contoh mengapa istilah "nett" perlu dirumuskan sebagai angka di akta, bukan janji lisan.
Skema C: penjual menanggung sebagian BPHTB
Untuk menutup deal, penjual setuju memberi potongan senilai separuh BPHTB, yaitu Rp28.000.000. Cara yang lebih rapi adalah menurunkan harga deal, bukan "membayarkan" pajak pembeli. Dengan harga baru Rp1.172.000.000:
- PPh penjual = 2,5% × Rp1.172.000.000 = Rp29.300.000 (turun Rp700.000).
- BPHTB pembeli = (Rp1.172.000.000 − Rp80.000.000) × 5% = Rp54.600.000.
Potongan harga menurunkan pajak kedua pihak dan tercatat dengan jujur di akta. Bandingkan dengan menulis harga di akta lebih rendah dari harga sebenarnya, yang dilarang; lihat risiko menurunkan harga di akta.
PBB tahun berjalan: pembagian pro rata
SPPT PBB terbit atas nama pemilik per 1 Januari. Bila AJB terjadi di pertengahan tahun, sebagian penjual dan pembeli membagi PBB tahun itu secara proporsional.
Contoh: PBB tahun ini Rp2.400.000, AJB tanggal 1 Juli. Penjual menanggung 6/12 × Rp2.400.000 = Rp1.200.000, pembeli Rp1.200.000. Penjual tetap melunasi seluruh SPPT sebelum AJB dan pembeli mengganti bagiannya saat pembayaran.
Bila pembeli memakai KPR
Pembeli dengan KPR membawa pihak ketiga ke dalam transaksi: bank pembeli. Bank biasanya menunjuk notaris/PPAT rekanannya untuk akad kredit, APHT, dan sering juga AJB. Dampaknya bagi pembagian biaya:
- Biaya kredit (provisi, administrasi, appraisal, asuransi, APHT) adalah kewajiban pembeli sebagai debitur.
- Honor AJB dapat ditagih oleh PPAT rekanan bank. Bila Anda sudah sepakat membagi honor, pastikan PPAT tersebut mengetahui pembagiannya sejak awal.
- Waktu pembayaran berubah: sebagian besar harga cair dari bank setelah akad dan AJB, sehingga penjual menerima dana beberapa hari kerja kemudian sesuai prosedur bank. Tuliskan tenggat pencairan dan apa yang terjadi bila terlambat.
- Nilai appraisal: bila lebih rendah dari harga, pembeli menambah uang muka atau meminta potongan. Sepakati sejak tanda jadi bagaimana menyikapinya.
Contoh ilustratif: harga Rp1.200.000.000, pembeli membayar uang muka Rp240.000.000 dan plafon KPR Rp960.000.000. Bila appraisal bank hanya mendukung plafon Rp900.000.000, pembeli harus menambah Rp60.000.000 atau transaksi dirundingkan ulang. Tanpa klausul tertulis, siapa yang menanggung selisih ini mudah menjadi sengketa.
Menuliskan kesepakatan
Masukkan pembagian biaya di dokumen pertama yang ditandatangani, biasanya surat tanda jadi atau PPJB. Contoh kalimat sederhana: "PPh final ditanggung Pihak Pertama; BPHTB dan biaya balik nama ditanggung Pihak Kedua; honor PPAT untuk AJB ditanggung kedua pihak masing-masing 50%." Komisi agen sebaiknya tidak dimasukkan ke dokumen dengan pembeli kecuali pembeli memang menanggungnya. Klausul dengan agen dibahas di perjanjian jasa agen properti, dan dokumen yang harus disiapkan ada di checklist dokumen jual rumah.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah ada aturan bahwa honor PPAT ditanggung pembeli?
Tidak ada aturan yang menetapkan pihak pembayar honor PPAT. Itu kesepakatan para pihak.
Bolehkah pembeli membayar PPh penjual?
Secara perdata pembeli boleh menanggung beban ekonominya, misalnya lewat harga. Setoran tetap atas NIK/NPWP penjual sebagai wajib pajak.
Apakah BPHTB sama di semua daerah?
Tidak. Tarif paling tinggi 5% dan NPOPTKP minimal ditetapkan undang-undang, sedangkan angka pasti ditetapkan perda masing-masing kabupaten/kota.
Sumber resmi
- JDIH BPK — UU 1/2022 tentang HKPD, PP 34/2016, dan perda pajak daerah
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh final pengalihan hak
- Kementerian Dalam Negeri — informasi pemerintah daerah dan pajak daerah
