Harga di akta diturunkan agar pajak kecil: hitungan 'hemat'-nya dan risikonya bagi penjual

Menulis harga di Akta Jual Beli lebih rendah dari harga yang sebenarnya dibayar bukan cara hemat yang aman. PPh final penjual menurut PP 34/2016 dihitung dari jumlah bruto nilai pengalihan yang sebenarnya, dan BPHTB pembeli memakai NPOP atau NJOP bila lebih tinggi. Selisih pajak dapat ditagih kemudian beserta sanksi administrasi sesuai ketentuan perpajakan, dan PPAT yang membuat akta wajib mencantumkan keterangan yang benar. Bagi penjual, ada risiko tambahan: bukti harga yang Anda terima menjadi lemah bila terjadi sengketa, komisi agen bisa diperdebatkan, dan pembeli KPR bisa bermasalah dengan banknya. "Penghematan" yang terlihat di awal biasanya kecil dibanding risikonya.

Panduan ini bagian dari kesalahan umum saat jual rumah.

Hitungan "hemat" yang sering ditawarkan

Contoh ilustratif: harga sebenarnya Rp1.500.000.000, diusulkan ditulis Rp1.000.000.000 di akta. NJOP misal Rp950.000.000.

Penghematan PPh penjual Rp12.500.000. Di balik angka itu, ada risiko yang ukurannya bisa jauh lebih besar.

Risiko 1: koreksi dan sanksi pajak

DJP memiliki berbagai sumber data, termasuk data perbankan untuk transfer, data KPR, dan data pembanding. Bila ditemukan bahwa nilai pengalihan lebih tinggi dari yang dilaporkan, kekurangan PPh dapat ditetapkan bersama sanksi administrasi menurut UU Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah diubah. Untuk BPHTB, Bapenda dapat melakukan penelitian dan menerbitkan ketetapan kurang bayar sesuai perda. Akibatnya:

• selisih pajak tetap dibayar;
• ditambah sanksi;
• ditambah biaya waktu dan pendampingan.

Besaran sanksi bergantung jenis ketetapan dan ketentuan yang berlaku saat itu; tanyakan kepada konsultan pajak atau KPP.

Risiko 2: keterangan tidak benar dalam akta autentik

Akta PPAT adalah akta autentik. Mencantumkan harga yang tidak benar berarti para pihak memberikan keterangan yang tidak sesuai kenyataan dalam akta autentik. Selain risiko pajak, hal ini dapat menimbulkan persoalan hukum bagi para pihak dan pejabat yang membuatnya. Jangan menerima saran semacam ini dari siapa pun, termasuk agen atau pembeli.

Risiko 3: posisi penjual bila terjadi sengketa

Bayangkan pembeli membayar Rp1.000.000.000 lewat transfer resmi dan Rp500.000.000 "di luar akta", sebagian tunai. Bila kemudian pembeli menyangkal pembayaran Rp500.000.000 belum lunas, atau sebaliknya menuntut pengembalian dengan dasar harga di akta, bukti Anda lemah. Pengadilan akan melihat akta autentik yang menyebut Rp1.000.000.000.

Risiko 4: komisi agen dan KPR pembeli

• Komisi. Agen yang perjanjiannya menyebut komisi dari harga deal akan menagih dari Rp1,5 miliar; bila perjanjian menyebut harga AJB, sengketa bisa muncul. Lihat sengketa komisi agen properti.
• KPR pembeli. Bank menghitung plafon dari nilai appraisal dan dokumen transaksi. Ketidaksesuaian harga di dokumen dapat menghambat atau membatalkan pencairan, yang berarti penjual tidak menerima uang.

Alternatif yang sah untuk menekan beban

Contoh potongan harga yang jujur dan dampaknya pada pajak kedua pihak ada di pembagian biaya penjual dan pembeli. Untuk menghitung ulang dana bersih dengan harga sebenarnya, gunakan kalkulator dana bersih.

Bila Anda sudah pernah menandatangani akta dengan harga lebih rendah

Konsultasikan dengan konsultan pajak tentang pembetulan dan kemungkinan pembayaran kekurangan secara sukarela sebelum ada pemeriksaan, karena pada umumnya sanksi lebih ringan bila wajib pajak membetulkan sendiri. Jangan menghapus bukti transaksi. Rujukan resmi untuk mengecek aturan ada di sumber resmi cek sertifikat, pajak, dan aturan.

Cara menolak dengan sopan bila terus didesak

Usulan menurunkan harga akta sering datang di saat genting, misalnya ketika pembeli kekurangan dana untuk BPHTB dan transaksi terancam batal. Beberapa langkah praktis agar Anda tetap bisa menutup transaksi tanpa mengambil risiko:

1. Sampaikan bahwa harga di akta harus harga sebenarnya, karena PPAT, bank pembeli, dan petugas pajak sama-sama membutuhkan angka yang sama dengan bukti pembayaran.
2. Tawarkan potongan harga nyata sebagai pengganti. Potongan Rp10.000.000 yang ditulis di akta menurunkan PPh Anda Rp250.000 dan BPHTB pembeli Rp500.000 (pada tarif 5%). Pembeli mendapat keringanan yang sah.
3. Tawarkan jadwal yang lebih longgar, misalnya penandatanganan AJB diundur dua minggu agar pembeli menyiapkan dana BPHTB.
4. Tawarkan pembagian biaya non-pajak, seperti Anda menanggung seluruh honor PPAT.
5. Catat percakapan bila usulan datang dari agen. Bila agen terus mendorong skema ini, itu alasan kuat untuk meninjau kerja sama.

Pembeli yang serius biasanya menerima salah satu alternatif ini, karena mereka juga menanggung risiko kekurangan BPHTB, sanksi, dan masalah KPR bila harga akta tidak sesuai. Bila pembeli memilih mundur, kerugian Anda biasanya lebih kecil daripada menanggung akibat akta yang tidak benar selama bertahun-tahun.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah harga di akta sama dengan NJOP?

Hanya bila harga transaksi memang sama dengan NJOP. Harga di akta harus harga sebenarnya. NJOP hanya menjadi batas bawah dasar BPHTB.

Apakah PPAT akan menolak bila harga terlalu rendah?

PPAT dan Bapenda dapat meminta klarifikasi bila harga jauh di bawah nilai wajar. Validasi BPHTB di beberapa daerah juga memeriksa kewajaran nilai.

Apakah pembeli ikut berisiko?

Ya. Pembeli menghadapi kekurangan BPHTB dan sanksi, serta potensi masalah KPR. Karena itu, pembeli yang hati-hati pun akan menolak skema ini.

Bagaimana dengan perabot yang ikut dijual?

Bila perabot atau peralatan memang ikut dijual dan bernilai berarti, sebagian penjual memisahkannya dalam perjanjian tersendiri dengan nilai yang wajar. Pemisahan ini harus mencerminkan kenyataan, bukan cara mengecilkan harga tanah dan bangunan. Nilai perabot yang tidak masuk akal, misalnya ratusan juta untuk perabot bekas biasa, justru menarik perhatian saat penelitian pajak.

Sumber resmi

• Direktorat Jenderal Pajak — ketentuan PPh final dan pembetulan
• JDIH BPK — PP 34/2016, UU KUP, UU 1/2022
• Kementerian ATR/BPN — informasi PPAT