Ke mana mengadu saat jual beli rumah bermasalah: notaris, PPAT, BPN, pajak, Ombudsman, polisi

Saluran pengaduan bergantung pada siapa yang bermasalah. Untuk notaris, ajukan pengaduan ke Majelis Pengawas Notaris di tingkat daerah (kabupaten/kota) sesuai UU Jabatan Notaris. Untuk PPAT, sampaikan ke kantor pertanahan setempat sebagai bagian dari pembinaan dan pengawasan PPAT oleh Kementerian ATR/BPN. Untuk layanan pertanahan atau pajak yang lambat atau ada pungutan tidak resmi, gunakan unit pengaduan instansi, kanal nasional SP4N-LAPOR!, lalu Ombudsman RI bila tidak ditanggapi. Untuk penipuan atau penggelapan, laporkan ke kepolisian. Masalah dengan bank dalam pelunasan KPR diadukan ke bank lebih dulu, kemudian ke OJK. Sengketa perdata dengan agen atau pembeli diselesaikan melalui musyawarah, mediasi, atau pengadilan.

Panduan ini bagian dari kesalahan umum saat jual rumah.

Peta saluran pengaduan

Mengadu tentang notaris

UU Jabatan Notaris membentuk Majelis Pengawas Notaris secara berjenjang: daerah, wilayah, dan pusat. Pengaduan masyarakat biasanya diajukan ke Majelis Pengawas Daerah di kabupaten/kota tempat kedudukan notaris. Siapkan:

1. identitas Anda dan notaris yang diadukan;
2. kronologi singkat dengan tanggal;
3. salinan akta, tanda terima dokumen, bukti pembayaran;
4. apa yang Anda minta (misalnya pengembalian dokumen).

Majelis memeriksa dugaan pelanggaran jabatan dan kode etik. Untuk ganti rugi, Anda tetap memerlukan jalur perdata.

Mengadu tentang PPAT

PPAT diangkat dan dibina oleh Menteri ATR/Kepala BPN. Pengawasan dijalankan melalui kantor pertanahan dan kantor wilayah, termasuk majelis pembina dan pengawas PPAT sesuai peraturan menteri yang berlaku. Sampaikan pengaduan tertulis ke kantor pertanahan di wilayah kerja PPAT, dengan bukti yang sama seperti untuk notaris. Contoh masalah: honor melebihi batas 1% dari harga transaksi (Pasal 32 PP 24/2016), berkas tidak didaftarkan dalam waktu yang wajar, atau sertifikat tidak dikembalikan.

Banyak pejabat merangkap notaris dan PPAT. Pilih saluran sesuai akta yang bermasalah: PPJB atau kuasa ke pengawas notaris; AJB ke pengawas PPAT. Penjelasan tentang kedua jabatan ada di biaya PPAT dan notaris.

Mengadu tentang layanan publik: BPN, pajak, Bapenda

Langkah yang disarankan:

1. Pengaduan ke instansi melalui loket atau kanal resminya. Simpan nomor tiket.
2. SP4N-LAPOR! sebagai kanal pengaduan pelayanan publik nasional bila Anda ingin pengaduan tercatat lintas instansi.
3. Ombudsman RI bila pengaduan tidak ditanggapi atau Anda menduga maladministrasi, misalnya penundaan berlarut atau permintaan imbalan. Ombudsman memiliki perwakilan di provinsi.

Pungutan yang tidak tercantum dalam tarif PNBP resmi patut dipertanyakan. Cara memahami tarif ada di biaya balik nama di BPN.

Melapor ke kepolisian

Untuk dugaan penipuan (Pasal 492 KUHP baru), penggelapan (Pasal 486), atau pemalsuan surat, buat laporan di kantor polisi dengan membawa bukti asli dan salinan. Sejak 2 Januari 2026, KUHP lama tidak lagi menjadi dasar untuk perbuatan baru; penyidik akan menerapkan ketentuan yang berlaku sesuai waktu kejadian. Pola penipuan dibahas di modus penipuan jual beli rumah.

Contoh ilustratif: menyusun kronologi

• 3 Maret: tanda jadi Rp25.000.000 ditransfer pembeli ke rekening penjual (bukti transfer).
• 10 Maret: sertifikat asli diserahkan ke kantor PPAT X untuk pengecekan (tanda terima no. …).
• 2 April: PPh final disetor (bukti setor), validasi diminta.
• 30 April: PPAT belum menjadwalkan AJB tanpa penjelasan; tiga pesan tidak dibalas.
• Permintaan: pengembalian sertifikat atau penjadwalan AJB dalam 7 hari.

Kronologi seperti ini mempercepat penanganan di semua saluran.

Menulis surat pengaduan yang mudah diproses

Pengaduan yang rapi lebih cepat ditindaklanjuti. Gunakan struktur berikut untuk saluran mana pun:

1. Identitas pengadu: nama, alamat, nomor telepon, dan hubungan Anda dengan transaksi (penjual, ahli waris, kuasa).
2. Pihak yang diadukan: nama pejabat atau kantor, alamat, dan jabatannya (notaris, PPAT, petugas layanan).
3. Objek: alamat rumah dan nomor sertifikat, tanpa menyebarkan data pribadi pihak lain yang tidak perlu.
4. Kronologi: urutan tanggal seperti contoh di atas, satu kejadian per baris.
5. Bukti: daftar lampiran bernomor (salinan akta, tanda terima, bukti transfer, tangkapan layar percakapan).
6. Permintaan yang jelas: misalnya pengembalian sertifikat, penjadwalan AJB, pemeriksaan pejabat, atau penjelasan biaya.
7. Tanda tangan dan tanggal.

Kirim melalui kanal yang memberi tanda terima atau nomor registrasi, dan simpan salinannya. Bila dalam waktu yang wajar tidak ada tanggapan, ajukan tindak lanjut dengan merujuk nomor registrasi tersebut, lalu naikkan ke tingkat berikutnya: dari kantor pertanahan ke kantor wilayah, dari instansi ke Ombudsman. Hindari mengunggah tuduhan dengan nama orang di media sosial sebelum ada hasil pemeriksaan, karena hal itu dapat menimbulkan masalah hukum baru bagi Anda.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah pengaduan ke majelis pengawas memerlukan pengacara?

Tidak wajib. Anda dapat mengadu sendiri dengan bukti. Advokat membantu bila ada tuntutan ganti rugi atau sengketa yang kompleks.

Apakah Ombudsman bisa membatalkan akta?

Tidak. Ombudsman menangani maladministrasi pelayanan publik. Pembatalan akta adalah kewenangan pengadilan.

Berapa lama menyimpan bukti transaksi?

Simpan selama mungkin, setidaknya selama hak pemeriksaan pajak dan masa gugatan perdata dapat berlaku. Simpan salinan digital dan fisik.

Sumber resmi

• Ombudsman RI — pengaduan maladministrasi
• SP4N-LAPOR! — kanal pengaduan pelayanan publik nasional
• Kementerian ATR/BPN — pengaduan layanan pertanahan dan PPAT
• Ditjen AHU Kementerian Hukum — informasi notaris
• Otoritas Jasa Keuangan — pengaduan konsumen jasa keuangan
• Kepolisian Negara RI — laporan tindak pidana