Perbandingan cara menjual rumah dan biayanya
Jual sendiri, open listing, agen eksklusif, lelang, hingga jual ke pembeli KPR dibandingkan dari sisi biaya dan risiko.
Tabel ini membandingkan cara menjual rumah, bukan perusahaan tertentu. Pajak penjual (PPh final) dan pajak pembeli (BPHTB) tetap sama di semua cara karena melekat pada transaksi. Yang berbeda adalah komisi, waktu, tenaga Anda, dan risiko yang Anda tanggung. Baca kolom terakhir sebelum memilih.
Pilih judul kolom untuk mengurutkan.
| Cara menjual | Bagaimana prosesnya | Biaya khas penjual | Cocok untuk | Perlu diwaspadai |
|---|---|---|---|---|
| Jual sendiri (tanpa agen) | Penjual memasang iklan, menerima calon pembeli, negosiasi, lalu ke PPAT | Tanpa komisi; biaya iklan, waktu, PPh final 2,5%, bagian honor PPAT | Penjual yang punya waktu dan rumah di lokasi yang mudah dipasarkan | Penipuan calon pembeli palsu, salah harga, negosiasi tanpa pembanding |
| Open listing (beberapa agen) | Beberapa agen memasarkan sekaligus; komisi hanya untuk agen yang mendapat pembeli | Komisi 2–5% hanya bila terjual oleh agen; PPh final | Rumah yang ingin cepat terekspos luas | Klaim komisi ganda, harga iklan berbeda-beda, foto dan data tidak konsisten |
| Agen eksklusif (satu agen) | Satu kantor agen memegang hak pemasaran untuk jangka waktu tertentu | Komisi sesuai perjanjian dalam rentang 2–5%; kadang biaya pemasaran tambahan | Rumah bernilai tinggi atau penjual yang ingin satu penanggung jawab | Klausul komisi tetap dibayar walau penjual menemukan pembeli sendiri, jangka waktu terlalu panjang |
| Co-broke (agen penjual dan agen pembeli) | Agen penjual berbagi komisi dengan agen pembeli | Biasanya tetap satu komisi dari penjual yang dibagi dua; pastikan tertulis | Memperluas jangkauan pembeli | Pembeli diminta komisi juga tanpa pemberitahuan, total komisi berlipat |
| Jual ke pembeli KPR | Pembeli membayar uang muka, sisanya cair dari bank setelah akad dan AJB | Sama seperti jual biasa; waktu tunggu appraisal dan persetujuan bank | Pasar rumah seken pada umumnya | KPR pembeli ditolak, nilai appraisal bank di bawah harga deal |
| Jual rumah yang masih KPR | Pelunasan dari dana pembeli atau take over oleh bank pembeli, lalu roya dan AJB | Pelunasan pokok, penalti pelunasan dipercepat, biaya roya | Penjual yang belum lunas | Sertifikat masih di bank, urutan dana dan dokumen harus diatur rinci |
| Lelang sukarela melalui KPKNL/balai lelang | Penjual mengajukan lelang noneksekusi sukarela | Bea lelang penjual dan biaya balai lelang sesuai aturan lelang | Penjual yang butuh harga transparan lewat penawaran terbuka | Proses formal, harga bisa di bawah harapan bila peminat sedikit |
| Jual di bawah tangan (kuitansi saja) | Pembayaran dan serah terima tanpa AJB di hadapan PPAT | Tampak murah di awal | Tidak disarankan | Tidak bisa balik nama, sengketa, pajak tetap terutang saat dibuat akta kemudian |
Rentang komisi 2–5% berasal dari Pasal 12 Permendag 51/M-DAG/PER/7/2017; angka pasti ditentukan perjanjian. PPh final 2,5% diatur PP 34/2016. Tarif BPHTB (paling tinggi 5%) dan NPOPTKP ditetapkan perda berdasarkan UU 1/2022. Ketentuan lelang dan bea lelang bisa berubah; cek di DJKN Kementerian Keuangan. Untuk teks peraturan, gunakan JDIH BPK.