Biaya PPAT dan notaris saat jual rumah: batas honor AJB, PPJB, dan cara menawar

Honor PPAT untuk Akta Jual Beli (AJB) dibatasi paling banyak 1% dari harga transaksi yang tercantum dalam akta, termasuk uang saksi, berdasarkan Pasal 32 PP 24/2016 yang mengubah PP 37/1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Untuk akta notaris seperti PPJB atau surat kuasa, Pasal 36 UU Jabatan Notaris memberi batas atas bertingkat: paling besar 2,5% untuk objek sampai Rp100 juta, 1,5% untuk di atas Rp100 juta sampai Rp1 miliar, dan untuk di atas Rp1 miliar berdasarkan kesepakatan tetapi tidak melebihi 1%. Itu batas atas, bukan tarif wajib; honor nyata dirundingkan dan siapa yang membayar adalah kesepakatan penjual dan pembeli.

Panduan ini bagian dari rincian biaya jual rumah.

PPAT dan notaris: dua jabatan, dua jenis akta

Banyak orang menyebut semuanya "biaya notaris", padahal fungsinya berbeda.

Satu orang sering memegang dua jabatan sekaligus (notaris-PPAT), sehingga tagihan bisa mencampur dua jenis jasa. Mintalah rincian yang memisahkan honor akta dari biaya pihak ketiga.

Kapan perlu PPJB sebelum AJB

AJB hanya dapat ditandatangani bila syarat formal terpenuhi: harga lunas atau dana siap, PPh final penjual disetor dan tervalidasi, BPHTB pembeli dibayar, dan sertifikat bersih. Bila belum semua terpenuhi, para pihak biasanya membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris. Contoh situasinya:

• pembeli membayar bertahap atau menunggu pencairan KPR;
• sertifikat masih dalam proses roya atau pemecahan;
• penjual masih mengurus dokumen waris.

PPJB menambah biaya, tetapi melindungi kedua pihak lebih baik dibanding kuitansi. Risiko transaksi tanpa akta dibahas di risiko kuitansi dan PPJB.

Apa saja yang biasanya ada di tagihan PPAT

Tagihan PPAT untuk transaksi rumah seken sering memuat komponen berikut. Tidak semua wajib; tanyakan mana yang honor dan mana titipan biaya resmi.

• Honor pembuatan AJB (termasuk saksi).
• Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan (PNBP).
• Pengurusan validasi PPh dan pengecekan BPHTB.
• Pendaftaran peralihan hak/balik nama (PNBP dan jasa pengurusan).
• Roya hak tanggungan bila rumah bekas KPR.
• Materai dan salinan.

Biaya resmi negara (PNBP, pajak) harus sama di mana pun dan sebaiknya disertai bukti setor atau kuitansi resmi. Jasa pengurusan dan honor adalah bagian yang bisa dirundingkan.

Contoh ilustratif: menghitung batas atas honor

Harga di akta Rp1.200.000.000.

• Batas atas honor PPAT: 1% × Rp1.200.000.000 = Rp12.000.000.
• Penawaran yang Anda terima: misal Rp7.500.000 untuk AJB plus Rp2.000.000 jasa pengurusan balik nama, belum termasuk PNBP.
• Jika disepakati dibagi dua untuk honor AJB, bagian penjual = Rp3.750.000.

Bila ada PPJB untuk nilai yang sama (di atas Rp1 miliar), honor notaris berdasarkan kesepakatan dan tidak melebihi 1% atau Rp12.000.000. Penawaran nyata biasanya jauh lebih rendah, tetapi bervariasi menurut kota dan kerumitan. Masukkan bagian Anda ke kolom biaya tetap di kalkulator dana bersih.

Cara memilih dan menawar PPAT

1. Cek wilayah kerja. PPAT hanya berwenang membuat akta untuk tanah dalam wilayah kerjanya.
2. Minta penawaran tertulis dari dua atau tiga kantor dengan rincian yang sama.
3. Pisahkan honor dan titipan biaya resmi. Bandingkan honor dengan honor, bukan total dengan total.
4. Tanyakan jangka waktu proses balik nama dan siapa yang menyimpan sertifikat selama proses.
5. Minta tanda terima setiap kali dokumen asli diserahkan.

Apa yang terjadi pada hari AJB di kantor PPAT

Mengetahui urutan di hari penandatanganan membantu Anda menyiapkan dokumen dan menghindari penundaan:

1. Pemeriksaan identitas semua pihak, termasuk pasangan atau ahli waris, dengan KTP asli.
2. Pemeriksaan bukti pajak: PPh final penjual sudah tervalidasi dan BPHTB pembeli sudah dibayar serta divalidasi Bapenda.
3. Pembacaan akta oleh PPAT di hadapan para pihak dan saksi. Ini kesempatan Anda mengoreksi nama, luas, nomor sertifikat, dan harga.
4. Penandatanganan oleh penjual, pembeli, saksi, dan PPAT. Untuk transaksi dengan KPR, akad kredit dan APHT pembeli sering ditandatangani pada hari yang sama.
5. Penyerahan dokumen untuk pendaftaran peralihan hak: sertifikat, salinan akta, bukti pajak, dan identitas.
6. Pembayaran: pelunasan harga sesuai kesepakatan, atau pencairan oleh bank pembeli sesuai prosedurnya.

PPAT wajib menyampaikan akta dan berkas pendaftaran ke kantor pertanahan dalam jangka waktu yang ditentukan peraturan pendaftaran tanah. Tanyakan nomor berkas setelah didaftarkan agar Anda dan pembeli dapat memantau statusnya.

Siapa yang membayar honor PPAT

Tidak ada aturan yang menetapkan bahwa penjual atau pembeli yang wajib membayar honor PPAT. Praktik di banyak daerah adalah dibagi dua, atau ditanggung pembeli karena pembeli yang berkepentingan dengan balik nama. Tuliskan kesepakatan sejak tanda jadi. Panduan pembagian biaya penjual dan pembeli memberi beberapa skema dengan hitungannya.

Kapan perlu konsultasi lebih lanjut

Konsultasikan dengan PPAT secara khusus bila tanah belum bersertifikat (girik/letter C), sertifikat masih atas nama pewaris, ada perbedaan luas antara sertifikat dan kondisi lapangan, atau penjual tidak dapat hadir sehingga memerlukan kuasa menjual.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah honor PPAT 1% itu tarif standar?

Bukan. 1% adalah batas tertinggi menurut PP 24/2016. Honor di bawah itu sah dan umum dirundingkan.

Bolehkah AJB dibuat oleh camat?

Camat dapat ditunjuk sebagai PPAT Sementara di wilayah yang belum cukup PPAT. Batas honor yang sama berlaku.

Apakah notaris boleh menahan sertifikat?

Sertifikat yang diserahkan untuk proses harus disertai tanda terima dan dikembalikan atau diteruskan sesuai tujuan. Bila ditahan tanpa alasan sah, Anda dapat mengadu ke majelis pengawas; lihat pengaduan notaris dan PPAT.

Sumber resmi

• JDIH BPK — PP 24/2016, UU 30/2004, UU 2/2014
• Kementerian ATR/BPN — informasi PPAT dan layanan pertanahan
• Ditjen AHU Kementerian Hukum — informasi jabatan notaris