Jual rumah pakai kuitansi atau PPJB saja: risikonya bagi penjual dan cara menyusun PPJB yang aman

Jual beli rumah yang hanya dibuktikan kuitansi atau akta di bawah tangan tidak dapat dipakai untuk mendaftarkan peralihan hak, karena PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 37) mensyaratkan peralihan hak karena jual beli dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT. Bagi penjual, risikonya bukan hanya administratif: Anda masih tercatat pemilik, masih menerima SPPT PBB, bisa digugat bila pembeli kemudian bersengketa, dan PPh final tetap terutang ketika AJB akhirnya dibuat. Jika pembayaran harus bertahap atau dokumen belum siap, gunakan PPJB di hadapan notaris dengan klausul tenggat, denda, dan syarat batal yang jelas, lalu tuntaskan dengan AJB.

Panduan ini bagian dari kesalahan umum saat jual rumah.

Tiga bentuk bukti transaksi dan kekuatannya

Mengapa kuitansi merugikan penjual juga

Banyak orang mengira kuitansi hanya merugikan pembeli. Bagi penjual, dampaknya antara lain:

• Masih tercatat sebagai pemegang hak. Tagihan PBB dan tanggung jawab atas objek tetap ke penjual.
• Sengketa pembayaran. Bila sisa pembayaran macet, penjual sulit menuntut tanpa perjanjian yang memuat tenggat dan sanksi.
• Penguasaan fisik. Pembeli yang sudah menempati rumah sulit dikeluarkan tanpa proses hukum.
• Pajak tetap terutang. Saat AJB dibuat bertahun-tahun kemudian, PPh final dihitung dan harus disetor; ketidakjelasan harga yang dulu disepakati dapat menyulitkan.

PPJB lunas dan PPJB belum lunas

Pada PPJB lunas, penjual biasanya memberi kuasa menjual yang tidak dapat ditarik kembali kepada pembeli. Pastikan kuasa itu hanya untuk pelaksanaan AJB atas objek tersebut, bukan kuasa umum.

Klausul PPJB yang melindungi penjual

1. Harga dan cara bayar, termasuk nomor rekening penjual sebagai satu-satunya tujuan pembayaran.
2. Tenggat pelunasan dan akibat bila terlambat (denda harian atau hak penjual membatalkan).
3. Syarat batal yang jelas, misalnya bila KPR pembeli ditolak, beserta nasib uang yang sudah dibayar.
4. Penguasaan fisik baru diserahkan setelah pelunasan, kecuali disepakati lain dengan jaminan.
5. Pembagian biaya dan pajak: PPh oleh penjual, BPHTB oleh pembeli, honor akta sesuai kesepakatan. Lihat pembagian biaya penjual dan pembeli.
6. Penyimpanan sertifikat oleh notaris/PPAT selama proses, dengan tanda terima.
7. Penyelesaian sengketa: musyawarah, lalu pengadilan negeri di wilayah objek atau forum yang disepakati.

Contoh ilustratif: menghitung risiko pembayaran bertahap

Harga Rp900.000.000. Pembeli membayar tanda jadi Rp20.000.000, uang muka Rp180.000.000 sebulan kemudian, dan sisa Rp700.000.000 dari KPR dalam tiga bulan.

• Bila KPR ditolak di bulan ketiga dan PPJB menyebut uang muka dikembalikan dipotong 10% sebagai ganti rugi, penjual mengembalikan Rp180.000.000 − Rp18.000.000 = Rp162.000.000 dan menahan Rp18.000.000 plus tanda jadi sesuai perjanjian.
• Tanpa PPJB, besaran yang boleh ditahan menjadi bahan sengketa.

Persentase 10% hanya contoh; tetapkan bersama dan tuliskan. Biaya notaris untuk PPJB dibatasi Pasal 36 UU Jabatan Notaris; lihat biaya PPAT dan notaris.

Bila Anda sudah terlanjur menjual dengan kuitansi

1. Hubungi pembeli dan sepakati untuk membuat AJB secepatnya di PPAT.
2. Siapkan bukti pembayaran yang sudah diterima.
3. Setor PPh final berdasarkan harga sebenarnya sebelum AJB.
4. Bila pembeli atau penjual tidak dapat ditemukan atau menolak, konsultasikan dengan advokat; mungkin diperlukan putusan pengadilan.

Kasus kuitansi sering bersinggungan dengan penipuan; baca modus penipuan jual beli rumah, dan bila ada pejabat yang terlibat, gunakan jalur di pengaduan notaris, PPAT, BPN, dan Ombudsman.

Isi minimal surat tanda jadi

Tanda jadi sering dibayar sebelum PPJB dibuat. Agar tidak menjadi "kuitansi saja", surat tanda jadi sebaiknya memuat paling tidak:

• identitas penjual dan pembeli, termasuk pasangan bila harta bersama;
• objek: alamat, nomor sertifikat, luas tanah dan bangunan;
• harga total yang disepakati, bukan hanya nominal tanda jadi;
• tenggat untuk PPJB atau AJB, misalnya 30 hari;
• akibat bila pembeli mundur (tanda jadi hangus atau dikembalikan sebagian) dan bila penjual mundur (tanda jadi dikembalikan, dengan atau tanpa denda);
• pembagian biaya pajak dan akta;
• tanda tangan kedua pihak di atas materai serta dua saksi.

Urutan kerja yang aman

1. Tanda jadi dengan surat yang lengkap seperti di atas, dibayar melalui transfer.
2. Pengecekan sertifikat oleh PPAT yang disepakati.
3. PPJB di hadapan notaris bila pembayaran bertahap atau dokumen belum siap.
4. Pelunasan sesuai jadwal; PPh final disetor dan divalidasi.
5. AJB di hadapan PPAT, lalu pendaftaran peralihan hak.
6. Serah terima fisik dengan berita acara.

Setiap tahap meninggalkan bukti tertulis, sehingga bila salah satu pihak ingkar, Anda punya dasar untuk menuntut atau membela diri. Gunakan checklist jual rumah untuk menandai tahap yang sudah selesai.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB sudah memindahkan hak milik?

Tidak. PPJB adalah perjanjian pendahuluan; hak berpindah melalui AJB yang didaftarkan di kantor pertanahan.

Bolehkah PPJB dibuat di bawah tangan?

Boleh secara perdata, tetapi PPJB notariil jauh lebih kuat sebagai bukti dan biasanya disyaratkan bila disertai kuasa menjual.

Apakah PPh dibayar saat PPJB?

Untuk penjual perorangan rumah seken, PPh final pada umumnya disetor sebelum AJB. Ada ketentuan khusus untuk PPJB dalam penjualan oleh pengembang; konfirmasikan kepada PPAT.

Berapa lama jarak ideal antara PPJB dan AJB?

Tidak ada angka baku; jaraknya mengikuti alasan PPJB dibuat, misalnya jadwal pencairan KPR atau proses roya. Yang penting, PPJB menyebut tenggat yang realistis dan akibat bila tenggat terlewati. PPJB tanpa tenggat membuat penjual terikat terlalu lama tanpa kepastian, sementara harga pasar dan keadaan kedua pihak bisa berubah.

Sumber resmi

• JDIH BPK — PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, UU Jabatan Notaris
• Kementerian ATR/BPN — pendaftaran peralihan hak
• Mahkamah Agung RI — informasi gugatan perdata