Sumber resmi untuk cek sertifikat, nilai tanah, pajak, dan aturan jual beli rumah 2026

Sebelum menjual rumah, Anda bisa memeriksa sendiri hampir semua hal penting melalui sumber resmi: Kementerian ATR/BPN (termasuk aplikasi Sentuh Tanahku) untuk informasi bidang tanah, layanan dan simulasi biaya pertanahan; Direktorat Jenderal Pajak dan Coretax DJP untuk PPh final dan validasinya; Bapenda kabupaten/kota untuk BPHTB dan PBB; OSS untuk perizinan berusaha kantor agen; dan JDIH BPK untuk teks resmi PP 34/2016, Permendag 51/2017, UU 1/2022, dan peraturan lain. Panduan ini menjelaskan apa yang bisa dicek di masing-masing, dan cara membaca informasinya tanpa bergantung pada kabar dari forum.

Panduan ini bagian dari kesalahan umum saat jual rumah.

Peta sumber resmi

Cara memakai JDIH BPK untuk mengecek aturan

1. Cari dengan nomor dan tahun, misalnya "PP 34 Tahun 2016".
2. Lihat bagian status: apakah berlaku, diubah, atau dicabut, dan oleh peraturan apa.
3. Unduh naskah dan baca pasal terkait, misalnya Pasal 2 untuk tarif PPh final dan pasal pengecualian.
4. Untuk perda BPHTB, cari nama kabupaten/kota dan kata "pajak daerah"; sejak UU 1/2022, banyak daerah menggabungkan pajak daerah dalam satu perda.

Contoh perubahan yang penting per 2026: PP 5/2021 tentang perizinan berusaha berbasis risiko telah dicabut dan diganti PP 28/2025 (ditetapkan 5 Juni 2025), dan KUHP baru (UU 1/2023) berlaku sejak 2 Januari 2026. Informasi yang masih menyebut aturan lama sebagai berlaku perlu dicek ulang.

Cara memakai layanan ATR/BPN

• Sentuh Tanahku: aplikasi resmi ATR/BPN untuk informasi layanan, pengecekan status berkas, informasi bidang tanah, dan simulasi biaya layanan (fitur aplikasi dapat berubah; cek versi terbaru di toko aplikasi resmi). Data yang ditampilkan bersifat informasi; pengecekan resmi untuk transaksi tetap dilakukan PPAT di kantor pertanahan.
• Zona Nilai Tanah: gambaran nilai tanah per zona yang dapat membantu memeriksa kewajaran harga; lihat menentukan harga jual.
• Kantor pertanahan: untuk pertanyaan spesifik, sertifikat hilang, atau pemblokiran.

Cara memakai sumber pajak

• pajak.go.id: artikel resmi, peraturan, dan panduan PPh final pengalihan hak.
• Coretax DJP: pembuatan kode billing, pembayaran, dan validasi PPh atas pengalihan hak (sejak 1 Januari 2025). Notaris/PPAT yang terdaftar dapat mengajukan validasi atas nama Anda.
• KPP terdaftar: bila ada pengecualian atau kasus khusus.

Ringkasan kewajiban PPh ada di PPh final jual rumah.

Contoh ilustratif: memeriksa satu transaksi dari sumber resmi

Rumah di kabupaten X akan dijual Rp800.000.000.

1. JDIH BPK: konfirmasi PP 34/2016 berlaku → PPh 2,5% × Rp800.000.000 = Rp20.000.000.
2. Perda pajak daerah kabupaten X: misalnya tarif BPHTB 5% dan NPOPTKP Rp80.000.000 → BPHTB pembeli = (Rp800.000.000 − Rp80.000.000) × 5% = Rp36.000.000. Bila perda menetapkan tarif atau NPOPTKP lain, hitung ulang.
3. SPPT PBB dan Bapenda: cek tunggakan.
4. Sentuh Tanahku: cek simulasi biaya balik nama dan informasi bidang.
5. OSS: cek perizinan kantor agen yang Anda pilih.

Angka di atas hanya ilustrasi; hasil pengecekan Anda yang menentukan.

Menilai sumber tidak resmi

Artikel portal properti, forum, dan media sosial bisa membantu memahami praktik, tetapi sering memuat aturan lama (misalnya PPh 5% dari PP 71/2008 yang sudah tidak berlaku) atau angka daerah tertentu yang tidak berlaku di tempat Anda. Pakai sebagai titik awal, lalu konfirmasi ke sumber resmi di atas. Bila ada masalah dengan pejabat atau layanan, gunakan saluran di pengaduan notaris, PPAT, BPN, dan Ombudsman. Untuk menghindari kerugian yang paling umum, baca juga modus penipuan jual beli rumah.

Daftar periksa saat membaca perda pajak daerah

Perda pajak daerah biasanya panjang karena memuat banyak jenis pajak sekaligus. Untuk keperluan jual beli rumah, cukup temukan bagian-bagian berikut:

1. Bab BPHTB: tarif (paling tinggi 5% menurut UU 1/2022), dasar pengenaan (NPOP atau NJOP bila lebih tinggi), dan besaran NPOPTKP umum serta untuk waris atau hibah wasiat.
2. Ketentuan pengurangan atau keringanan: misalnya untuk perolehan rumah pertama tertentu, waris, atau kondisi sosial. Syarat dan cara pengajuannya biasanya diatur lebih lanjut dalam peraturan kepala daerah.
3. Bab PBB-P2: tarif (paling tinggi 0,5% menurut UU 1/2022) dan persentase NJOP yang dipakai sebagai dasar perhitungan.
4. Ketentuan peralihan: kapan perda mulai berlaku dan apakah ada perda perubahan sesudahnya.
5. Peraturan pelaksana: tata cara validasi BPHTB, penelitian lapangan, dan kanal pembayaran daring yang dipakai daerah tersebut.

Catat nomor perda dan pasalnya, lalu bandingkan dengan informasi di loket atau situs Bapenda. Bila ada perbedaan, tanyakan langsung ke Bapenda dan simpan jawabannya secara tertulis. Informasi ini membantu Anda memahami beban pembeli dalam negosiasi, walaupun BPHTB bukan kewajiban penjual.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah data di aplikasi ATR/BPN cukup sebagai pengecekan sertifikat?

Tidak untuk transaksi. Data aplikasi bersifat informasi. Pengecekan resmi sebelum AJB dilakukan PPAT di kantor pertanahan.

Di mana mencari tarif BPHTB daerah saya?

Di perda pajak daerah kabupaten/kota Anda, yang dapat dicari di JDIH BPK atau JDIH pemerintah daerah, dan di Bapenda setempat.

Apakah peraturan di JDIH BPK selalu yang terbaru?

JDIH BPK mencantumkan status dan relasi peraturan, tetapi pembaruan bisa memerlukan waktu. Untuk peraturan sangat baru, cek juga JDIH kementerian penerbit.

Apa yang dilakukan bila dua sumber resmi berbeda?

Utamakan teks peraturan yang paling baru dan paling khusus, misalnya perda terbaru untuk BPHTB, lalu tanyakan langsung ke instansi pelaksana. Mintalah jawaban tertulis atau catat nomor tiket layanan. Bila perbedaan menyangkut nilai besar, libatkan PPAT atau konsultan pajak sebelum menandatangani apa pun.

Sumber resmi

• Kementerian ATR/BPN — layanan pertanahan dan Sentuh Tanahku
• Direktorat Jenderal Pajak — PPh final dan Coretax
• JDIH BPK — teks dan status peraturan
• OSS — perizinan berusaha
• DJKN Kementerian Keuangan — lelang
• SP4N-LAPOR! — pengaduan pelayanan publik