PPh final 2,5% saat jual rumah: dasar PP 34/2016, pengecualian, dan setor lewat Coretax
Cara menghitung dan membayar PPh final pengalihan hak atas tanah dan bangunan bagi penjual rumah, pengecualiannya, dan validasi Coretax DJP sejak 2025.
Penjual rumah perorangan di Indonesia membayar PPh final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Pajak ini disetor sendiri oleh penjual sebelum Akta Jual Beli ditandatangani, lalu bukti setornya divalidasi. Sejak 1 Januari 2025 validasi dilakukan melalui Coretax DJP, umumnya oleh notaris/PPAT atas nama Anda. Karena bersifat final, PPh ini tidak bergantung pada untung atau rugi: rumah yang dijual di bawah harga belinya tetap terkena 2,5%, kecuali termasuk pengecualian yang diatur.
Panduan ini bagian dari rincian biaya jual rumah.
Tarif menurut PP 34/2016
| Tarif | Berlaku untuk | Catatan |
|---|---|---|
| 0% | Pengalihan kepada pemerintah, BUMN, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus | Misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum |
| 1% | Pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan | Umumnya pengembang; bukan untuk penjual perorangan biasa |
| 2,5% | Pengalihan selain di atas | Tarif yang berlaku untuk kebanyakan penjual rumah seken |
Tarif 5% yang dulu diatur PP 71/2008 sudah tidak berlaku sejak PP 34/2016 berlaku pada September 2016. Jika Anda masih menemukan artikel lama yang menyebut 5%, abaikan.
Dasar pengenaan: "jumlah bruto nilai pengalihan"
PPh dihitung dari nilai yang sebenarnya diterima atau seharusnya diterima penjual, bukan dari NJOP. Untuk transaksi antara pihak yang tidak memiliki hubungan istimewa, dasar ini adalah harga jual sebenarnya. Untuk transaksi antara pihak yang memiliki hubungan istimewa, misalnya keluarga dekat, dasarnya adalah nilai yang seharusnya diterima menurut kewajaran.
Contoh ilustratif: rumah dijual Rp1.450.000.000 dengan NJOP Rp900.000.000. PPh final = 2,5% × Rp1.450.000.000 = Rp36.250.000. NJOP yang lebih rendah tidak menurunkan pajak.
Bandingkan dengan BPHTB pembeli, yang memakai NPOP atau NJOP bila NJOP lebih tinggi. Perbedaan dasar ini sering membingungkan; pembagiannya kami jelaskan di pembagian biaya penjual dan pembeli.
Pengecualian yang perlu Anda ketahui
PP 34/2016 mengecualikan beberapa pengalihan dari kewajiban PPh final ini. Yang paling sering relevan bagi rumah tangga:
- Orang pribadi dengan penghasilan di bawah PTKP yang mengalihkan tanah/bangunan dengan jumlah bruto kurang dari Rp60.000.000 dan bukan jumlah yang dipecah-pecah.
- Pengalihan karena warisan. Peralihan dari pewaris ke ahli waris bukan objek PPh ini; namun saat ahli waris kemudian menjual, PPh 2,5% berlaku seperti biasa. Lihat jual rumah warisan.
- Hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, dan pihak tertentu lain sepanjang memenuhi syarat.
Pengecualian umumnya tidak otomatis. Anda perlu mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) atau surat keterangan sejenis ke DJP sesuai prosedur yang berlaku. Tanpa surat itu, PPAT akan memperlakukan transaksi sebagai objek PPh.
Langkah membayar dan memvalidasi
- Pastikan NIK penjual aktif sebagai NPWP di Coretax DJP. NIK pembeli juga perlu terdaftar karena data kedua pihak dipakai dalam validasi.
- Buat kode billing untuk PPh final pengalihan hak atas tanah/bangunan melalui Coretax, atau minta bantuan PPAT.
- Setor melalui bank atau kanal pembayaran yang menerima kode billing.
- Validasi bukti setor. Notaris/PPAT dapat mengajukan permohonan Surat Keterangan Penelitian Formal bukti pemenuhan kewajiban PPh melalui Coretax.
- Tanda tangan AJB setelah validasi selesai.
- Laporkan penghasilan final tersebut di SPT Tahunan PPh orang pribadi tahun pajak bersangkutan.
Kesalahan umum terkait PPh final
- Menyetor dengan nilai lebih kecil dari harga sebenarnya. Selisih bisa dikoreksi dan dikenai sanksi. Lihat risiko menurunkan harga di akta.
- Validasi ganda atau salah data. Kesalahan NIK atau objek bisa membuat validasi gagal; perbaikannya memerlukan layanan administrasi di Coretax.
- Mengira PPh bisa dibebankan ke pembeli secara hukum. Kesepakatan perdata boleh, tetapi wajib pajaknya tetap penjual.
- Lupa melapor di SPT. Walau final, penghasilan tetap dilaporkan.
Melaporkan penjualan di SPT Tahunan
Setelah PPh final disetor, penjual masih perlu melaporkan penjualan itu dalam SPT Tahunan PPh orang pribadi untuk tahun pajak terjadinya transaksi. Yang biasanya perlu diperbarui:
- Penghasilan yang dikenai PPh final: masukkan nilai pengalihan dan PPh yang telah disetor.
- Daftar harta: hapus rumah yang sudah dijual dari daftar harta, lalu catat hasil penjualan sesuai bentuknya saat akhir tahun, misalnya tabungan, deposito, atau rumah baru yang dibeli.
- Daftar utang: bila KPR dilunasi dari hasil penjualan, utang KPR tidak lagi dicantumkan.
Contoh ilustratif: rumah dijual Rp1.200.000.000 dan PPh final Rp30.000.000 disetor. Setelah KPR Rp350.000.000 dilunasi dan biaya dibayar, Rp780.200.000 ditempatkan di tabungan. Di SPT, rumah dihapus dari daftar harta, tabungan bertambah, utang KPR hilang, dan penghasilan final Rp1.200.000.000 dengan PPh Rp30.000.000 dilaporkan.
Simpan bukti setor, hasil validasi, salinan AJB, dan bukti pelunasan KPR bersama arsip SPT. Dokumen ini berguna bila kantor pajak meminta klarifikasi atas perubahan harta yang cukup besar dalam satu tahun.
Kapan perlu konsultan pajak
Mintalah bantuan konsultan pajak terdaftar atau kantor pelayanan pajak bila penjual adalah badan usaha, penjual WNA atau subjek pajak luar negeri, transaksi antar-keluarga dengan harga di bawah pasar, rumah dimiliki bersama beberapa orang dengan porsi berbeda, atau Anda mengajukan pengecualian.
Contoh perhitungan untuk pemilik bersama
Rumah Rp2.000.000.000 dimiliki suami-istri sebagai harta bersama. PPh final total = 2,5% × Rp2.000.000.000 = Rp50.000.000. Jika ingin dicatat per orang, pembagiannya mengikuti porsi kepemilikan dan status perpajakan keluarga. Konfirmasikan kepada PPAT bagaimana setoran dicatat agar sesuai dengan data akta.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah PPh final bisa dikembalikan bila transaksi batal?
Bila PPh sudah disetor tetapi AJB batal, ada mekanisme pemindahbukuan atau pengembalian sesuai ketentuan DJP. Simpan semua bukti dan hubungi KPP terdaftar Anda.
Apakah menjual rumah pertama kali bebas PPh?
Tidak. Status rumah pertama tidak menghapus PPh final penjual. Pengecualian hanya yang diatur dalam PP 34/2016.
Berapa PPh untuk rumah subsidi yang dijual pemiliknya?
Pemilik perorangan yang menjual umumnya terkena 2,5%; tarif 1% ditujukan bagi wajib pajak yang usaha pokoknya pengalihan properti. Rumah subsidi juga punya batasan masa penjualan menurut aturan program; cek kepada bank penyalur dan PPAT.
Sumber resmi
- Direktorat Jenderal Pajak — PPh final pengalihan hak, Coretax, dan SKB
- JDIH BPK — teks PP 34/2016
- Sekretariat Kabinet — rilis resmi saat PP 34/2016 terbit
- Kementerian Keuangan — peraturan menteri keuangan terkait pembayaran pajak
