Jual rumah yang masih KPR: urutan pelunasan, penalti, roya, dan pengambilan sertifikat
Langkah menjual rumah yang masih dalam KPR di Indonesia, dari surat sisa pinjaman, pelunasan dari dana pembeli atau take over, roya hak tanggungan, sampai AJB.
Rumah yang masih dalam KPR boleh dijual, tetapi sertifikatnya masih dipegang bank dan dibebani hak tanggungan. Karena itu urutan kerjanya harus jelas: (1) minta surat keterangan sisa pinjaman dan penalti dari bank, (2) sepakati dengan pembeli cara pelunasan, baik dari uang pembeli melalui mekanisme yang aman atau melalui bank pembeli (take over), (3) lunasi, ambil sertifikat dan dokumen hak tanggungan, (4) lakukan roya, lalu (5) tanda tangan AJB dan balik nama. Dana bersih Anda adalah harga dikurangi biaya penjualan dan seluruh angka di surat pelunasan bank. Panduan ini menjelaskan setiap tahap dari sisi penjual.
Panduan ini bagian dari simulasi biaya jual rumah.
Tahap 1: angka pelunasan dari bank
Mintalah dokumen tertulis, bukan perkiraan dari aplikasi:
- sisa pokok per tanggal rencana pelunasan;
- bunga berjalan sampai tanggal pelunasan;
- penalti atau biaya pelunasan dipercepat sesuai perjanjian kredit;
- biaya administrasi penutupan dan pengambilan dokumen;
- status asuransi jiwa dan kebakaran yang melekat pada KPR (apakah ada pengembalian premi).
Penalti pelunasan dipercepat diatur dalam perjanjian kredit Anda dan berbeda antarbank serta antarproduk (misalnya pada masa bunga tetap). Bila ada keberatan terhadap biaya yang tidak transparan, Anda dapat mengajukan pengaduan ke bank terlebih dulu, lalu ke OJK.
Tahap 2: memilih cara pelunasan
| Cara | Alur singkat | Kelebihan | Risiko yang harus diatur |
|---|---|---|---|
| Pembeli tunai, pelunasan dari uang muka/pelunasan | Pembeli membayar sebagian langsung ke bank penjual untuk melunasi KPR | Cepat bila pembeli punya dana | Pembeli membayar sebelum sertifikat bersih; butuh PPJB dan bukti transfer langsung ke bank |
| Pembeli KPR di bank yang sama | Bank memproses KPR baru sambil menutup KPR lama | Sertifikat tidak berpindah bank | Bergantung persetujuan bank |
| Take over oleh bank pembeli | Bank pembeli melunasi KPR penjual, sertifikat diserahkan ke bank pembeli | Lazim untuk pembeli KPR | Koordinasi dua bank dan PPAT; jadwal harus disepakati |
| Penjual melunasi dari dana sendiri dulu | Penjual menutup KPR, roya, baru menjual | Paling sederhana dalam akta | Penjual butuh dana talangan |
Untuk pembeli tunai, PPJB di hadapan notaris adalah pengaman penting: tuliskan bahwa sebagian harga dibayarkan langsung ke rekening pelunasan KPR di bank penjual, bahwa sertifikat setelah keluar dari bank langsung diserahkan kepada PPAT yang disepakati, dan tenggat AJB. Lihat risiko kuitansi dan PPJB.
Tahap 3: roya hak tanggungan
Setelah lunas, bank menerbitkan surat keterangan lunas dan menyerahkan sertifikat beserta dokumen hak tanggungan, atau memproses penghapusan secara elektronik pada layanan hak tanggungan elektronik. Roya diajukan ke kantor pertanahan dengan tarif PNBP tetap per sertifikat sesuai PP 128/2015. Prosesnya biasanya dibantu PPAT. Rincian biaya pertanahan ada di biaya balik nama di BPN.
Tahap 4: AJB dan balik nama
Setelah roya, PPAT melakukan pengecekan sertifikat, memastikan PPh final penjual sudah disetor dan tervalidasi, serta BPHTB pembeli dibayar. AJB ditandatangani, lalu PPAT mendaftarkan peralihan hak. Siapkan berkasnya dengan checklist dokumen jual rumah, dan sepakati siapa menanggung roya serta honor akta sesuai pembagian biaya penjual dan pembeli.
Contoh ilustratif: menghitung dana bersih dengan KPR
Harga deal Rp950.000.000, agen 2,5% belum termasuk PPN.
| Pos | Hitungan | Jumlah |
|---|---|---|
| PPh final | 2,5% × Rp950.000.000 | Rp23.750.000 |
| Komisi + PPN | Rp23.750.000 + (12% × 11/12 × Rp23.750.000 = Rp2.612.500) | Rp26.362.500 |
| Bagian honor PPAT | contoh | Rp4.500.000 |
| Sisa pokok KPR | dari surat bank (contoh) | Rp410.000.000 |
| Bunga berjalan | contoh | Rp3.200.000 |
| Penalti pelunasan | contoh 1% × sisa pokok | Rp4.100.000 |
| Roya dan biaya bank | contoh | Rp1.000.000 |
Biaya penjualan = Rp23.750.000 + Rp26.362.500 + Rp4.500.000 = Rp54.612.500. Pelunasan = Rp410.000.000 + Rp3.200.000 + Rp4.100.000 + Rp1.000.000 = Rp418.300.000. Dana bersih = Rp950.000.000 − Rp54.612.500 − Rp418.300.000 = Rp477.087.500.
Penalti 1% di atas hanya contoh; gunakan angka di perjanjian kredit Anda. Masukkan angka pelunasan ke kolom terakhir kalkulator dana bersih.
Jika dana bersih negatif atau sangat kecil
Bila sisa KPR mendekati atau melebihi harga pasar, pertimbangkan:
- menunda penjualan dan melakukan pelunasan sebagian lebih dulu;
- meminta restrukturisasi kepada bank bila alasan menjual adalah kesulitan bayar;
- membandingkan dengan menyewakan rumah.
Konsultasikan dengan bank dan, bila perlu, perencana keuangan. Jangan menjual dengan skema "oper kredit di bawah tangan" tanpa persetujuan bank, karena debitur di bank tetap Anda dan pembeli tidak memiliki hak yang kuat atas rumah.
Contoh garis waktu dan siapa memegang sertifikat
Bagian paling rawan dalam penjualan rumah KPR adalah masa ketika uang pembeli sudah keluar tetapi sertifikat belum bersih. Garis waktu ilustratif berikut membantu Anda mengatur dokumen dan dana agar selalu ada pihak yang bertanggung jawab.
| Tahap | Kejadian | Sertifikat dipegang | Dana |
|---|---|---|---|
| Hari 0 | Surat tanda jadi | Bank penjual | Tanda jadi ke rekening penjual |
| Hari 1–7 | Surat keterangan sisa pinjaman dari bank | Bank penjual | — |
| Hari 7–14 | PPJB notariil; jadwal pelunasan disepakati | Bank penjual | Uang muka pembeli |
| Hari 14–30 | Pelunasan KPR langsung ke rekening pinjaman | Bank penjual menyerahkan ke PPAT yang disepakati sesuai surat kuasa/penunjukan | Pelunasan dari dana pembeli atau bank pembeli |
| Hari 30–45 | Roya, pengecekan sertifikat | PPAT | — |
| Hari 45 | AJB setelah PPh dan BPHTB tervalidasi | PPAT untuk pendaftaran | Sisa harga ke penjual |
Hal yang perlu dituliskan dalam PPJB: rekening tujuan pelunasan, siapa yang mengambil sertifikat dari bank, kepada siapa sertifikat diserahkan, dan tenggat setiap tahap. Lama setiap tahap bergantung bank, kantor pertanahan, dan kelengkapan berkas, jadi angka hari di atas hanya contoh.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bolehkah oper kredit tanpa sepengetahuan bank?
Tidak disarankan. Perjanjian kredit biasanya melarang pengalihan tanpa persetujuan bank. Anda tetap tercatat sebagai debitur, dan pembeli tidak bisa balik nama.
Siapa yang membayar penalti pelunasan?
Penalti adalah kewajiban debitur KPR lama, yaitu penjual, kecuali disepakati lain dengan pembeli lewat harga.
Apakah asuransi KPR bisa dikembalikan?
Tergantung polis. Tanyakan kepada bank dan perusahaan asuransi apakah ada pengembalian premi yang belum terpakai saat kredit dilunasi lebih awal.
Apakah komisi agen dihitung dari harga sebelum atau sesudah pelunasan KPR?
Komisi dihitung dari harga transaksi sesuai perjanjian agen, bukan dari dana bersih setelah pelunasan. Pada rumah dengan sisa KPR besar, komisi bisa terasa berat dibanding dana yang tersisa, jadi hitung dana bersih lebih dulu sebelum menyetujui persentase komisi.
Sumber resmi
- Otoritas Jasa Keuangan — pengaduan konsumen perbankan
- Kementerian ATR/BPN — layanan roya dan hak tanggungan elektronik
- JDIH BPK — UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan dan PP 128/2015
